文档介绍：迎峰而上汇精彩 Go Upward Win-win 项目发展思考立足昆明,客观看待项目晋城泛亚工业品商贸物流中心项目位于昆明市南部的晋宁县晋城镇,离昆明约 40 公里。报告目录立足昆明城市发展看项目区位 1 项目现状及目前定位分析 2 规划业态拆迁分析 3 项目竞争及发展思考 4 宏观区位发展:处于中国连接东南亚,云南连接越南, 昆明连接滇东南的区位上。昆明区位独特,地处“9+2 ”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1 ”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车,泛亚铁路的规划建设,以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施,昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。城市区位发展:项目处于整体未来南北轴向发展上, 但也处于城市近 5年规划发展之外的区域。城市区位发展:从 2008-2012 年公布的城市规划上, 项目所在区域并未列入重点规划,规划的产业园规模在其他产业园中也偏小。从总体规划中我们可以清晰的看到,昆明的发展模式将从单中心向三中心转变,三个中心的发展重心和功能,加之以轻轨和交通道路体系的建设直接决定了未来置业的选择方向和观念。三个中心、产业功能区域规划导致的工作区域改变将改变一部分人群的置业方向,此外,受到交通条件改善的影响,目前多数受人冷落的区域将成为置业的热点。受其地理区位优势的影响,主城与呈贡间的区域将是主城和呈贡新区内工作人群的最佳置业方向。此外,主城东部空港经济区的确立将带动区域内其产业相关的地产发展,从而转移部分消费者的置业方向。总的说来,未来昆明置业者“住”方向的转移将主要依赖城市的扩展模式,沿着城市的扩展方向和城市经济发展带而改变。城市房地产发展:从规划上看,随着三个中心的发展, 昆明将出现向南回旋,向西出安宁,向东扩展的趋势。新的规划里,将呈贡新区和空港经济区纳入中心城区,和昆明主城区一起形成三中心模式。这样一来,昆明目前的居住区也将发生较大变化,进行改造分化和重组。整体上看,昆明形成了南北两大居住群体,北部以本土为主,南部以外来人口为主。随着房地产的开发和新规划的出台,北部逐渐成熟,南部继续外移,东部将会进入,西部突破关隘出关,中部将举行大规模改造,由平面变成立体。新的规划将昆明规划为三个中心模式,三个中心各自功能不一,通过交通连接三个中心。之后出现北熟南移东进西出的特点。从置业特征上看:中部:适合小户型投资和过渡型客户置业。北部:适合地域情结较为浓厚的客户或者本地居家型客户置业。南部:适合投资及休闲、度假或外地居家型客户置业。东部: 适合区域内或周边区域相关产业的客户置业。西部:有车族的最佳选择。从宏观发展看,项目所在区位有发展机遇,但从城市及房地产发展看,项目所在区域短期内很难有发展机遇。小结发展方向,但距离和交通直接影响成熟周期?从城市整体发展走向看,未来呈贡——晋宁的东南方向是发展的主力方向之一,然后形成以安宁——海口——晋宁——空港——杨林的大昆明城市圈; ?在城市发展及向外扩张过程中,物流中心,货运依赖较强的专业市场必然需要外迁,以满足城市内部功能的更新换代; ?目前晋宁离昆明主城区约 40公里,连接的干道为昆玉路,未来规划有彩云路延长线,环湖路等。未来整体公路交通较好,但目前尚未有铁路结果晋城镇。?总体来看,是未来发展的方向,但 40公里的距离,以及交通的完善影响项目发展成熟周期。