文档介绍：商业地产市场调查方法2004年被称为中国的商业地产年,投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall>主题步行街等商用物业项目。市场调杳是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调杳就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。一、市调分类商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:1、 按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、 按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、 按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、 按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。准备工作一般有:1、 明确任务一明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;2、 团队分T—明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;3、工作计划--Why、What>Where>When>Who>How、Money(5wlhlm);4、资料预热一有关调查城市区位(商项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;5、配齐工具一准备好考察表格、问卷、访谈捉纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;6、考察线路一前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;7、时间安排一市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项冃、地段的时序安排等。三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商(吸纳5-25%顾客的范围)。显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集屮焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩屮获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围;上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定仲缩弹性外,基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。出书而正式报告,应使用准确、学术性用语。2、业态、业种零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与****惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。冃前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。应用:①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析;传统和新兴业种,也逐渐