文档介绍：第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节, 反映了发展商选择开发项目的过程, 这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节, 这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析1项目土地性质调查 •地理位置 •地质地貌状况 •土地面积及红线图 •土地规划使用性质 •七通一平现状2、项目用地周边环境调查 •地块周边的建筑物 •绿化景观 •自然景观 •历史人文景观 •环境污染状况3、地块交通条件调查 •地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 •项目的水、路、空交通状况 •地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查 •娱乐、餐饮、运动 •生活服务 •娱乐休息设施 •周边可能存在的对项目不利的干扰因素 •历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1 宏观经济运行状况•国内生产总值: 第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 •房地产开发景气指数国家宏观金融政策:货币政策利率房地产按揭政策•固定资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重•社会消费品零售总额:居民消费价格指数商品住宅价格指数2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规•项目所在地的居民住宅形态及比重 •政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 •政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 •短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析•各种档次商品住宅客户分析•商品住宅客户购买行为分析土地SWOT(深层次)分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1类比竞争楼盘调研•类比竞争楼盘基本资料 •项目户型结构详析 •项目规划设计及销售资料合评判2、: 区域定位主力客户群定位 .功能定位 .(类比可实现价值分析法)::类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、::类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率,追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟•商品住宅定价法:差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)•各种差异性价格系数的确定:确定基础均价确定系数确定幅度•具体单位定价模拟七项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标2、项目首期成本模拟•成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟•销售收入模拟:销售均价假设销售收入模拟表•利润模拟及说明:模拟说明利润模拟表•敏感性分析:可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1 项目风险性评价项目并在最•价值提升及其实现的风险性:项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性•减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本•对销售节奏和开发节奏进行良好的把握, 以尽量少的资金占用启动项目,短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险•国际国内宏观经过形势的变化•国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素•政策法规因素 •地块状况因素 •发展商操作水平因素、 •资金投放量及资金回收要求 •销售策略、销售政策及价格控制因素 •市场供求因素•上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测•项目开发步