文档介绍：西安高新地产高新一路写字楼项目整体定位及发展战略方案
高新地产|高新一路|写字楼项目
项目整体定位及发展战略
建议提报
目录
前言
第一部分| 基础资料研究
第二部分| 项目条件与土地价值分析
第三部分| 项目的整体操作思路
第四部分| 项目的发展战略
第五部分| 项目推广策略
第六部分| 项目销售策略
战略思考前提
对甲方的理解
土地的现状
从企业的载体上
1、高新是西安地产中的龙头企业,领导西安地产市场的发展方向
2、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。
从财务目标上
3、以今年的财务目标来说,要实现快速回款,因此前期加快资金流,而后期逐渐提升利润率。
4、压缩项目的运营成本,严格控制建安成本。
对甲方的理解
1、基础平面规划已经报建;
2、项目规划指标已经报建;
3、项目土地平整;
土地的现状
第一部分基础资料研究
市场层面|客户层面
市场层面寻求市场中的空白点, 为项目操盘的思路提供判断依据。
客户层面寻找我们的目标客户, 深刻理解客户的潜在需求。
市场层面
一)西安写字楼市场解析
市场层面
市场存量较大,交投清淡2004年秋季末统计数据显示,西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上开发量的速度,导致大量空置。
1、西安写字楼市场——市场形势
商住楼租赁价格居高不下
重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。
1、西安写字楼市场——市场形势
西安写字楼租售价格
从租赁和销售价格上来看,高新区都居各区域之首,租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多。
2、西安写字楼市场——市场价格
1、从市场的角度来看
高端产品投放量大而需求不足,严重影响了写字楼的市场印象。
2、从客户的角度来看
成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源;而市场中缺乏适合他们的产品。
3、从产品的角度来看
高端产品太多,同质化现象严重,市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应。
3、西安写字楼市场——结论分析
西高新起步区写字楼分析
1、在价格上,租售价格均居西安各区之首。 2、在区位上,起步区仍为最具价值区域; 3、在产品上,起步区内集中的大都是高端项目,产品类型单一,同质化现象严重,缺乏替代产品和新型产品。。 4、在客户上,缺乏高端客户,而中低端客户又没有合适的产品。
1、西高新写字楼市场表现
需求规模
西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地,不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。
需求特征
舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间。
2、西高新写字楼市场的需求特征
1、起步区的区域价值极高,商务气氛成熟;
2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和;
3、市场上存在强烈的需求,潜在客户众多;
4、投放和需求不对等,市场存在明确的空白点。
3、西高新写字楼市场的总体判断
市场角度
高端市场需求不足,中低端市场需求旺盛;
产品角度
同质化的单一产品类型占据市场主流,缺乏中低端的个性化产品,产品空白突出;
区位角度
西高新是西安办公置业的首选,而起步区又是西高新的首选;
客户角度
大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体。
结论
市场的空白点
正是我们的机会点
结论
市场层面寻求市场中的空白点, 为项目操盘的思路提供判断依据。
客户层面寻找我们的目标客户, 深刻理解客户的潜在需求。
客户层面
深刻地理解我们的客户
客户层面
向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业,他们已经成为西高新起步区的主要客户群体。
我们的客户是谁?
在高新路、科技路、南二环上的那些拥挤、并不体面的商住楼里办公经营的企业。
我们的客户在哪里?
实用性
领导者的个人意愿
企业形象
办公成本
我们的客户关注什么?
目标客户AIO量表
他们不重视流行但是强调品质感,不做人云亦云的苟同但希望能够得到他人的认同; 他们重视人生目标而忽视生活目标,将事业成功作为人生的最大价值。
观点 Opinions
他们不重视或者抑制了生活乐趣和情趣,但是往往以企业的形象作为自己的形象,或者以自己的形象作为企业的形象,并以此互为标榜;
他们更重视别人对自己、对企业的看法,以与众不同的个性区别同行业的竞争和赢得他人的尊重。
他们更强调现代化的思想和现代化的包装,以对科技的流行和工具地掌握作为处世的资本,
兴趣 Interest
他们的大部分时间用于工作上往来和应酬,在办公室的时间很长,办公室成为他们的第一家庭。对他们而