文档介绍：淮阳房价,淮阳人的不可承受之重2011年7月15日-2011年8月1日,因为购房的原因,我从长沙回到家乡淮阳,经过拉网式的摸底排查,终于摸清了淮阳的房地产行情。下面就是我在半个月里的调查情况:一、淮阳的城市规划与筑城根据《淮阳2006-2010城市建设总体规划》的北抑、南拓、东限、西扩要求,淮阳城区重点向西城区、向南关发展,所以新建楼盘主要集中于西城区及龙都大道南段。这有几个原因:第一、历史原因:陈楚故城即城里由于地狭人稠、淮阳从1989年就已经开始着手西城区建设,为今天西城区的大开发打下了不错的城建基础。只所以选址西城区,因为西城区距离周口较近,南关主要是文物保护区、北关是旅游风景区和工业区、东湖距离城里较远,城里人不愿远迁。第二、政策原因:自从周口确立“周项淮大三角”建设战略之后,周口、项城、淮阳都加快了融城建设步伐。周口向东、向北拓展,先是成立了川东新区,又划原淮阳县搬口乡、许湾乡、商水县李阜口乡归川汇区。淮阳向西、向南发展,项城由于政治区划原因,向西发展。第三、交通原因:商周、大广高速主要集中在西城区附近。另外,将来待建的郑合高铁等主要交通设施也主要集中于周淮之间。正是看中了西城区所具有的以上优势,所以淮阳的筑城运动主要集中于西城区。二、淮阳房地产的现状目前,我县的城市居民住房状况大可分为三类:A类老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房 B类新区商品住宅楼及别墅式独院住房 C类政府拆迁安置户,人均居住面积在15——60m2,发展极不均衡。经济适用房在政府的正确倡导下,健康发展,但廉租房还没有成型,处于摸索阶段,商品房的开发建设所占比例已经达到住房建设比例的50%左右。私人建房较多,约占市场的35%。淮阳县城还处于房地产开发的初级阶段,相对于前几年相对规范了不少,正处于不规范向规范转变的关键阶段。房地产市场混乱,缺乏统一的规划与管理,发展无序、盲目,过于急功近利,不注重配套服务设施,绿地率、建筑密度、日照间距、容积率等各项硬指标过低。社区配套设施比较匮乏,无论已经建好的楼盘还是待建楼盘都只是在临街做一些社区底商,作为生活配套;但是待建楼盘相对于已建楼盘在配套上有较大改进,有几个楼盘均设计了地下停车场,有的小区还自建幼儿园。羲城帝景还计划自建两栋26层的四星级酒店和大型购物中心。休闲设施较少。物业服务机构很少,其管理水平严重不能满足业主要求。产品类型单一,品质有待提高,有待开发新的户型。个别开发商项目开发流程不规范。5证不全就开始卖房的现象存在,出现有些楼盘甚至都交房两三年,业主还没有拿到房产证。建筑工地管理松懈,客户看房没有任何安全措施,达不到安全施工标准。在淮阳的房地产市场上,品牌开放商几乎没有,多为淮阳本地成长起来的开发商,有的原来就是包工头,有的公司注册时间不到1年就开始开发楼盘。个别本土成长的开发商缺乏品牌意识,多以获利为目的,有的无证销售。住房建设规划与城市建设规划不相协调,其随意性、商业性太过严重,形成有路就有临街房,往往路没修好两侧已是高楼林立,街头绿地,临街透绿成为空谈。    住房建设过程中,对自然景观的破坏比较严重,填湖造宅,填河造宅屡禁不止。严重影响市容市貌,违背城市总体规划要求。房价上涨速度过快,房价的制定不做市场调查和分析,报价较高,计划开盘的几家均价都在3000元/平以上,已经超出了淮阳人的购买能力。三、调查对象及楼盘品析:这次主要的调查对象包括已建、在建、待建楼盘。已建和在建楼盘包括:西城阳光花园、南湖阳光水岸、万正龙湖城、祥瑞花园二期、枫桦园、锦源小区,嘉园小区、星光花园、锦旭花园、教师公寓、轩悦小区、馨苑小区、“温馨家园”经济适用住房小区。待建楼盘:翰林院、龙湖春天、羲城名郡二期、龙都南大街、羲城帝景、龙湖御景下面对各楼盘及相似楼盘进行品析:1、西城阳光花园物业位置:陈州路西段交通情况:西侧为西二环,距离商周高速一公里周边配套:淮阳一中,自建双语幼儿园,淮阳中学西校,第二实验小学,宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院,淮阳新人民医院总体规划:项目占地112亩,建筑面积12万方,共1000余户。由32栋精品洋房和43套带庭院别墅组成,目前淮阳最成熟的高档小区。小区地段位置佳,随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁,尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移,给西城区未来发展注入强生剂。绿化率高达33%,共分三期开发,其中一、二期开发已经入住,三期销售情况良好。主要产品:97-101二房,113-129三房,144以上的四房以及中心区域别墅,房屋已经售完。项目优势:百亩大盘,开创淮阳的居住新时代,前几年一直占据淮阳第一楼盘地位;小区规划引进一些先进理念,包括楼栋排布错落有致,绿化率高;周边配套齐全,小区自建幼儿园;小区一二期入住较长时间,比较成熟;项目劣势:物业管理差劲,私搭乱建现象严重,