文档介绍：房地产作为社会财富,又是一种资产,反映一定的经济权力关系。房屋按照用途类别划分为 1 住宅 2 工业、交通、仓储 3 商业、金融、信息 4 教育、医疗卫生、科研 5 文化、娱乐、体育 6 办公: 指党政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋 7 军事: 指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用房屋 8 其他。房地产的特性: 1 位置的固定性 2 使用的长期性 3 异质性 4 价格昂贵 5 效用上的多层次性 6 使用上的局限性 7 增值性房地产价格评估方法:1 市场比较法: 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的一直价格惊醒修正, 以此估算估价对象客观价值或价格的方法 2 收益法 3 成本法 4 假设开发法 5 长期趋势法房地产开发建设可分为以下四个阶段1 建设工程前期准备工作阶段2 建设工程的招标与承包阶段 3 项目施工阶段 4 建设工程竣工验收阶段房地产项目的招标方式: 在市场经济条件下开发商一般采用公开招标和邀请招标方式, 个别比较特殊的开发项目可采用议标方式发包。城市土地一级市场又叫土地出让市场, 国家作为土地所有者将一定年期的土地使用权以有偿出让和无偿划拨的形式过渡给土地使用者。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种形式进行。协议出让土地使用权: 是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准, 经协商确定土地价格, 并将土地使用权出让于土地使用者的行为。招标出让: 是指由土地管理部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标, 通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让: 是指在指定时间、公开场合, 在土地管理部门授权的拍卖支持人的主持下,竞拍者按规定的方式应价,有出价最高者获得土地使用权的行为。土地出让年限:居住用地 70 年,工业用地 50 年,教育、科技、文化卫生体育用地 50 年, 商业旅游娱乐用地 40 年。综合与其他用地 50 年。高度大于 24 米的建筑叫做高层建筑。房屋的建筑标准分为:1 房屋使用标准 2 房屋设计标准 3 房屋设备标准 4 房屋装饰标准 5房屋采光要求及允许噪音 6 房屋抗震设施依据房屋聚集程度的不同, 住宅可分为:1 居住区 2 居住小区 3 居住组团 4 住宅街坊 5 住宅群落。一套施工图, 根据内容和作用的不同, 一般分为:1 建筑施工图 2 结构施工图 3 设备施工图。通过识读建筑平面图。置业顾问可以了解以下情况:1 荐椎的平面布置和朝向 2 建筑平面图上的各部分尺寸3 建筑中各部分的标高情况4 门窗的位置和编号5 楼梯的分布情况6 建筑剖面图的位置 7 室内装饰情况 8 各种专业设备的布置情况 9 屋顶部分的设备和建筑构造情况。对建筑物前、后、左、右各外表面所做的正投影图称为建筑立面图。节能设计计算书主要包括以下内容:1 节能设计简要说明和设计依据2 保温材料的性能指标: 导热系数和密度 3 外墙、屋面等传热系数的计算确定 4 窗墙面积比的计算 5 地面、不采暖楼梯间、隔墙等传热系数的计算确定 6 供暖设计热负荷计算书及水力计算书并包括供暖系统形式、计量方式的简要说明。居住环境健康性包括:1 住区环境 2 住宅空间 3 空气环境 4 热环境 5 声环境 6 光环境 7 水环境8 绿化环