文档介绍：海南房地产将走进营销时代海南房地产一段时间以来曾经成为一个海南的符号, 这个符号的含义是复杂的, 意味着英雄的诞生, 意味着枭雄的崛起, 意味暴发户的出现, 意味着投机, 意味着神话, 意味着乱尾楼,意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的仙人掌...... 时移势转, 当再次面临着行业冬季的时候, 海南房地产将迎来一个她成熟的阶段, 这个阶段的标志就是,海南房地产业开始走进营销时代。回眸: 海南房地产曾经疯狂海南建省推动了第一波海南房地产热。数据显示: 198 8 年房地产平均价格为 1350 元/平方米, 1991 年为 1400 元/平方米, 1992 年则猛增至 5000 元/平方米, 1993 年上半年房地产价格达到顶峰,为 7500 元/平方米。而与此相应的是, 17 年前, 海南省的职工平均工资是 292 元, 相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。 5 年房地产均价上涨近 6 倍带来的是转瞬即逝机会和一夜暴富的神话。冼笃信、郑先平等诸多海南几乎是一夜之间成长起来的老板刺激了这个神话,这个神话传递了这样一个信息:房地产就是白菜,只要你有就可以卖;海南房地产行业要的是胆量和机会,不是管理; 海南房地产要的是老板,不是企业家。但是, 随着中央的宏观调控, 海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。当泡沫消没, 海南面临的是尴尬: 1995 ~ 1996 年海南 600 多栋烂尾楼、 18834 公顷闲置土地和 800 亿元积压资金, 仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。与此相应的景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。海南, 随着房地产的滑落进入了一个长达 14 年的寂静时代, 在这个时代海南品味着历史的伤痕而落后于整个中国的发展, 由改革开放的最前沿沦落为我国经济落后地区之一。历史似乎在重演。在仅仅结束乱尾楼的整治 4 年后,同样的神话在 2010 年初重现。 2010 年1月4 日海南“国际旅游岛”获批之后房价一路飙升,个别楼盘每天每平方米上涨最高到 3000 块钱。国际旅游岛后获批的 5 天内,海南省的商品房销售量达到 17 0 多个亿, 这个数字是 2008 年海南省全年的商品房销售量的总和。三亚凤凰岛 1月 11 日开盘,均价 7 万一平方米, 2 栋楼 700 套房子全部被抢购一空。动辄几百万、几千万元一套的房产像大白菜一样遭到疯抢, 一些用拉杆箱拖着巨款的购房者们只担心买不上……。海南房地产火爆除了用“疯狂”二字, 很难找到别的词来形容。因此有媒体直接冠以“海南房价疯了! ”的新闻标题。疯狂的时代是没有营销的,疯了的房地产是不需要营销的! 理性: 海南房地产冬季不可避免如果用一个比喻的话可以这样来形容海南的房地产行业的发展状况: 早春竹笋刚刚长出来的时候, 竹笋少, 价格高, 吃笋的多是少数优质客户。晚春竹笋遍地的时候, 竹笋价格必然降下来。如果竹笋多, 价格反而涨起来, 由于第一拨优质消费者他们已经没有消费需求,而没有购买竹笋的潜在消费者除了少数外大多消费不起, 那么市场上竹笋的销量会很小。如果竹笋的产量也相对有限可以达到一种平衡, 但如果这时候竹笋的产量大, 那就只有一种后果: 竹笋滥市。现在海南房地产面临的状况是:“笋”多价升,海南房地产面临着滥市风险。这是经济学上基础的供给需求理论,是