文档介绍：前言本公司自9月末以来,着重研究沈阳的别墅市场,针对浑南别墅市场的形势和地块自身的情况,对虹洋地产项目产品规划和营销推广提供一些建设性的意见。第一部分沈阳别墅市场分析在本部分,我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。沈阳市自然社会经济情况沈阳市(曾名盛京、奉天等)土地总面积12980平方公里,地处北温带,属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候,沈阳辖九区一市三县,其中中心区面积1633公里。1999年沈阳市总户数为2126万户,总人口为6771万人,其中中心区(市内五区和郊区九个街道)户数为1126万户,占全市总户数的530%,人口为3504万人,占全市人口的518%。2001年沈阳市实现国内生产总值12380亿元,其中第一产业766亿元;第二产业5420亿元;第三产业6194亿元。全市公路总长度5252公里,其中高速公路2392公里。2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家,其中投产(开业)1305家。2001年沈阳市加强绿化建设,全市累积建成绿地面积47294万平方米。2001年沈阳市共有21所普通高等学校,共招收本、专科(高职)学生56万人,在校学生达168万人。2001年高等院校本、专科毕业生26万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人,在校研究生9660人,毕业研究生1442人。2001年末全市城镇单位从业人员1204万人,比上年末下降46%。在岗职工人数1154万人,下降54%。到2001年末全市离岗职工为469万人。根据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员133万人,登记失业率为47%。2001年,全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。按照沈阳市委市政府的“开发浑南,建设新沈阳,把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署,2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。沈阳市住宅市场发展状况2000年住宅建设完成投资603亿元,比1999年增长189;竣工住宅面积4229万平方米,增长63%。城镇人均居住面积由上年的812平方米增加至837平方米;农民人均居住面积达218平方米,比上年增加1平方米。2001年住宅建设投资721亿元,比上年增长196%;竣工住宅面积4442万平方米,增长50%。城镇人均居住面积由上年的837平方米增至879平方米;农民人均居住面积达228平方米,比上年增加1平方米。沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析沈阳别墅市场的发展历程沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园,当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的,在许多沈阳人眼中,10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰,年供应量在250套以上,相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年、1998年,沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年,别墅又迎来一个新的高潮,市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右(指的是在售部分)图例表示5004003002001002019921996199819992001(沈阳别墅市场发展历程定量分析)(二)沈阳别墅市场的版块特征分析沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间,逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块,其中主要以南部和北部为主要代表。中部版块中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅——翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目,虽然只有20多套,但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅——翠堤豪园成为中部版块的典型代表。翠堤豪园产品线(平方米)总套数单价(元/平方米)518123115003686214105003296981050023736(联排)8850023640(联排)268000从长远发展角度来看,由于市中心版块土地比较昂贵,在翠堤豪园别墅项目以后,如果再出现其它别墅项目的可能性不大。东部版块东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区,从区位环境方面来讲,是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代,政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面,政府工作中心转移到其它区域,以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外,主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主,除了沈