文档介绍：茶都2期商业项目营销方案深圳建华地产顾问有限公司二00五年二月二十八日目录第一部分商业市场概要……………………………………………4一、岗中心城商业综合现状………………………………………4二、龙岗中心城商业类型…………………………………………4三、龙岗中心城商业机会分析……………………………………5第二部分本项目商业综合分析……………………………………8一、本项目商业规划的要求………………………………………8二、本项目商业条件………………………………………………9第三部分本项目商业定位…………………………………………11一、形象定位………………………………………………………11二、业态定位………………………………………………………12三、客户定位………………………………………………………13四、价格定位………………………………………………………15第四部分本项目商业产品规划……………………………………17一、技术指标………………………………………………………17二、业态规划………………………………………………………18三、铺型……………………………………………………………24四、环境及配套……………………………………………………24第五部分营销推广…………………………………………………25一、营销原则、目标及策略………………………………………25二、项目主要卖点、推广主题及营销手段………………………26第六部分招商推广…………………………………………………29一、招商原则、目标………………………………………………29二、主要热点、招商价格及招商手段……………………………30第七部分总体营销及阶段销售目标计划…………………………31第八部分推广预算…………………………………………………33第一部分商业市场概要一、龙岗中心城商业综合现状1、基本现状商业人气欠缺,消费力低,商业发展较为疲软,由经营问题延伸至销售,是一个普遍现象;在此基础上,以下三类商业状况纯商业项目或陷入困难,或进行功能调整,整体发展被限制;社区临街商业虽然存在经营问题,但较灵活,销售问题还不严重;中高层裙楼商业(另一种集中式商业)界于以上两者之间,不排除成功经营发展的可能,但受大环境不景气的影响还是很明显的。2、主要的集中式商业类型●百货/MALL该类商业是龙岗最为常见的商业类型,不仅数量多,而且分布密集,仅在本项目周边2公里范围内,就分布着大量的百货类商业设施,其中大多为深圳本地知名的商业品牌店,规模很大。百货类商业带来的最大问题是同质化现象严重,不仅规模相似、商品相似、档次相似、服务相似,而且密集度大,在人口量及消费力比较有限的情况下,经营状况可想而知。●专业市场目前在龙岗中心城的专业市场,包括皮革、电子、装饰、茶叶、建材、电器等,专业性不可谓不强,规模也比较大,但比较成功的却寥寥无几。之所以出现这样的状况,除了区域市场比较封闭、商业大环境不甚理想致使需求乏力外,专业市场的成长期过长是个致命的弱点,由此可引申出,专业市场主题能否迅速适应本地区短期市场需求的选择上来,即短期市场需求到底需要什么样的专业市场,就成为一个重要问题。三、龙岗中心城社区集中式商业机会简析1、社区集中式商业基本特点规模有限,避免大商业陷阱,较易掌控调整;商业相对集中,易于在商业业态的深度上进行挖掘,差异化较明显,增强竞争力,形成市场补充和自身品牌;商业业态方面,龙岗市场目前还存在一定的市场需求空挡,比较适合主题类商业的生存,大而全的百货及小而散的临街商铺均不合适;2、龙岗商业市场机会点主要商业业态在龙岗主要有百货、低档商业街、餐饮、休闲娱乐、电子、装饰建材、电器、皮革、茶叶、汽配等,较有市场的主要是百货、商业街、餐饮、休闲娱乐、电子几类,但百货类因供求失衡,经营不理想;基本归类为日常生活购物及服务两类,均与日常生活关联度密切。根据龙岗传统消费****惯、人口消费结构、未来市场发展及新的城市功能特点等因素,我们认为,集中式社区商业在业态上还存在以下的机会点。中高档商业街以裙楼首层临街店铺为框架,在业态上较普通商业街及大百货少,由一类或数类关联性商品系列组成,具有一定档次,针对性较强。文化教育产业由文体办公用品、图书、电子书店、教育培训、休闲配套等组成,具有较高的品位,针对面较广。妇儿产业由妇儿用品、游乐休闲、教育培训等组成,需求量及消费力均较大,并具有较好的品质。时尚潮流小商品青少年日常喜爱的各类时尚小用品、小饰品、书籍、玩具等,需求量大,消费门槛低。网络服务包括电子游戏、电子远程教育培训、电子阅览室、网吧等设施,有较大市场需求,一般作为辅助商业配套较好。超大型休闲***规模大、档次高,休闲娱乐功能较全面,具有一站式服务的条件和规模效应。市场针对性较强,消费力亦强,(类似新浩城)聚集式风味快餐美食餐