文档介绍：金色芙蓉雅苑项目规划定位报告无极智业2011年3月壹。现状,我们必须认清环境C:提要:项目所处的市场竞争环境ON内贰。站位,我们必须认清自己容ET纲提要:客观的认识自我N要叁。破局,我们必须应用策略T:提要:为项目制定合理的推广策略S肆。嬴销,我们必须实现突破提要:明晰项目营销的工作要点壹。现状,我们必须认清环境宽城区楼市概况2010年土地供应状况2010年,长春市计划出让土地1955万平方米(不包含企业改制用地),总共610万平方米的经营性用地出让计划比去年增加了22%,总共148宗经营性用地也比去年增加了2倍多,待选土地总面积更是达到了2012万平方米。供地的数量、面积都创造了长春土地市场的历史新高。宽城区35宗,总面积416万平方米,同比增长了556%。区域楼盘分布中冶地产恒大 恒利华亨名城吴中印象 华大天朗国际美韵星海 证大光明城東田青年城万龙北斗星城 金质融城四季经典金美程家园荣旺天下 保利百合目前铁北在售项目不多,主要集中在亚泰大街与青年路两侧,亚泰大街两侧项目均价在5000元左右,由于证大光明城、华大天朗国际与吴中印象等项目拉升,使得该区域价格涨幅较大。青年路周边均价4500元左右。区域楼盘供应情况从2010年土地供应状况来看,宽城区发展开始提速,同时随着知名开发企业的进驻(如:万达、恒利、恒大、中冶等)使得该区域的房价随着市场一路飙升,区域内开发更是异常激烈,这些项目主要集中在凯旋路、青年路两侧以及亚泰大街附近,本项目周边项目较少。因此,我们如何合理有序的开发规划将是我们重点要研究的方向。小结:1、宽城区今年的楼盘较多,并且多为大盘开发,竞争异常激烈。2、区域内楼盘档次齐全,可供选择空间较大。3、区域内购房者多数以自住为主,市场中泡沫较小。4、功能型实用型两房,以及中小户型供应不足,市场中倍受青睐。5、区域竞争楼盘中,对于楼盘的景观规划以及营销宣传较为重视。贰。站位,我们必须认清自我对本项目的理解1、地段◎本案位于长春市宽城区铁北二路附近,人居指数较差,出行购物极为便利。◎项目位置较为尴尬:被若干铁路包围,周边又没有很好的生态本案资源。◎从本地块的地形和地貌来看,也没有独特的优势,并且地块不方整不利于规划。◎因此说,本地块的先天价值不足。