文档介绍：引言策划目的第一部分市场调查与分析物业名词解释楼盘案例市场分析及小户型物业分析第二部分产品策略策划思路产品规划定位卖点梳理第三部分客户分析目标市场定位与分析目标客户锁定第四部分价格策略价格策略具体措施第五部分营销推广推广策略及遵循原则具体营销战略入市策略推广策略引言对于公司单身公寓项目的市场研究,决定了本次《项目营销策略总体思路方案》,也如其本身一样充满着难度,更具挑战。如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺垫,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。,体现公司单身公寓项目的2个价值:升值空间---项目区域具有很大的升值潜力;个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。,保证产品顺利营销。,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。第一部分市场调查与分析名词解释1、酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。2、公寓式酒店,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。3、从上面的论述中我们可以看出:在服务上,酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别;它们之间的本质差别在于:酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓,而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备(如厨具)的酒店,它的实质还是酒店。产权式酒店,即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定的时间段免费入住,其余时间段,可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲,它比酒店式公寓更具有投资价值,更容易实现人们预期的投资目标,但它的分时度假和稳定的租金回报,也不容易实现。楼盘案例项目名称:兆顺第一城项目地址:楚雄市鹿城南路鲁班阁开发商:楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司销售电话:0878-3106666项目情况:项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场,总占地面积50亩,主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主,其中住宅1400多户,商铺240多间,酒店式公寓260套(面积有45㎡和79㎡两种,其中79㎡占五分之一)。均为高层建筑,地上最高层为32层,地下二层(车库)。最底层5层、均为商场。住宅面积从50㎡—192㎡之间,其中小户型占总住宅套数的50%。50㎡户型占多数,有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房,兆顺第一城容积率为659,绿化率33%。项目规划及设计:1打造楚雄州首个27万平方米城市综合体2楚雄第一个10万平米以上的商业群3楚雄第一个100m以上高层住宅区4功能划分:A区:5层(顶层为空中花园)全部为商业,建筑为钢混结构。B区:  1至5层:商业   6层至18层:酒店市公寓          19层至28层:写字楼(未开始销售)C区:   1层至2层:商业           3层至32层:住房(框剪结构)D区: 1至6层:商业            7层至32层:住房(框剪结构)户型种类面积户型(酒店式公寓)45㎡一房一厅一卫一阳台(有厨房,装修时已掩盖)7847㎡二房二厅一卫二阳台(有厨房,装修时已掩盖)周边配套楚雄一中,紫溪中学,师院附小,农贸市场,楚雄州医院,银行,超市,商业街,西山公园。客户群体楚雄区域购房客户较多,外地客户较少(其中包括事业单位人员,公务员,教师、商人、公司职