文档介绍：同金额进一步上涨至1,389亿元,较好地保障了公司2012年的业绩。?负债水平合理。2011年,%,%有所降低;%%,。同时,公司流动性依然处于同行业的较好水平,资金压力较小,总体杠杆比率处于较合理水平。关注?从严从紧的房地产调控政策使得房地产市场一改过去十多年高成长的趋势性增长格局,正逐步进入“以价换量”的新阶段,并趋近调整的底部。作为政策导向性非常明显的行业,需要注意政策波动对房地产市场的影响。?逐步进入债务集中偿还期可能给公司带来的流动性压力。在行业景气度下滑,且当前调控政策尚未放松的环境下,公司销售增速受政策影响可能下降,而公司运营仍需较多资金,长期借款及本次公司债券到期主要集中在2012~2013年,在此背景下,公司流动性面临一定挑战。2万科企业股份有限公司公司债券2012年跟踪评级报告相对应的,是三四线城市成交量的增长,但三四线行业关注城市在四季度销售面积增速显著下降,并出现负增更为严厉的“新国八条”调控政策的出台和长。从区域分布来看,经济较为发达的东部区域成限购、限价政策的持续加快了房地产市场的交面积增长减速的情况最为明显,而中部和西部区回调力度,房地产投资和销售增速明显放缓,域受影响则相对较小。行业景气度下滑表1:2011年中国分地区商品房销售增长情况2011年以来,国务院出台了更为严厉的“新国商品房销售面积商品房销售额八条”调控政策,包括各地政府第一季度要公布房地区绝对数同比增绝对数同比增(万m2)长(%)(亿元)长(%)价控制目标;住房不足5年转手按销售款全额征税;全国总计109,,%;暂停省会城市居民购东部地区51,,;未完成调控目标政府将被问责等。同时,中部地区29,,、计划单列市、省会城市西部地区29,,:国家统计局,中诚信证评整理和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从房价水平看,全国商品房销售额增速高于销从严制定和执行住房限购措施。随着后续“限购”、售面积增长,表明2011年全仍有“限价”、“限贷”等政策全面升级,调控政策达到史一定幅度上涨,但按季度看,则显现调控政策效应上最严水平,调控效果逐步显现。逐渐凸显。其中一、二线城市2011年商品房价格从全年的情况看,在调控政策的影响下,国房并未出现明显增长,三、四线城市房价则仍有所上景气指数全年持续走低,但仍保持在100点以上的涨。意味着行业正逐步进入“以价换量”的新阶段。景气区间内。4月份政策出台后,房价涨幅趋缓,从地区来看,东部地区的销售面积明显低于中、西商品房销售价格指数逐月回落,12月国房景气指数部地区,显示城市化和刚性需求推动的中、西部地创下29个月新低,,低于2008年10月区受调控的影响弱于东部地区。。从投资和新开工情况看,2011年中国房地产开图1:%,。同时,,%,。由于2009年和2010年的新开工面积较大,房屋竣工面积增长进入高速增长期。2011年房地产开发投资增速和新开工面积增速的回落显示出行业景气度不断下行,房地产企业扩大投资的信心不足,行业未来两年的新房供应可能存在风险。图2:2007~2011年全国房地产开发投资情况1080%万亿元资料来源:国家统计局,中诚信证评整理860%,%,%%%%,%%20,遏制房价00%过快上涨的政策持续降低了房地产市场成交量的2007年2008年2009年2010年2011年增速。在调控政策频出的背景下,主要城市的成交房地产完成投资额同比变化量普遍下滑,占全国市场的比重也明显下降,与之资料来源:国家统计局,中诚信证评整理3万科企业股份有限公司公司债券2012年跟踪评级报告土地市场方面,随着房地产调控的推进,楼市表2:2009~2011年房地产开发企业资金来源情况20102011成交持续低迷,土地市场也随之降温。2011年全国资金来