文档介绍：万科企业资本结构分析整体框架■房地产行业背景分析■企业负债结构分析企业股权结构分析■企业产权比率分析房地产行业背景分析1、行业供需分析图8实际“刚需”的构成变化(百万套)■学生20112012数据来M:CPC,燕尼塔公司房地产市场需求潜力巨大,处于紧平衡状态,即累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。9年以来累积住宅供给和累积潜在刚性需求百万套■累积住房销售套数累积新增城市户数9200120032005200720092011201320152017EIC,莫尼塔公司未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合,潜在刚需的增加和住宅供给的相对不足,仍然是房地产市场的主要矛盾新增实际刚房价环比30%新增潜在刚需住宅成交均价国比(右轴)商品房销售面积同比(10轴领先1个月)100%需求增50%自888数据来漯:CEC,莫尼塔公司由图可以看出来,房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持续增强,房价虽然在变动,但是房价环比依然上涨,这说明现在的房地产市场还是供不应求的,房地产市场还是依然具有发展前景和动力的同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营,产权比率偏高■2、行业政策分析主要政策方向对房地产产业的整体表述(摘要“九五”计划纲要加快住房离品化的步推进住房制度改草,建设“安居工程”,如快住房商品化的步伐“十五”计划纲要提高减乡居民的居住基本建立符合社会主义市场经济要求的城镇住房新体制,提商城乡居民的居住水平城乡居民居住水平稳以普通住房为主的住房供应休系更加健十一五”规划纲要步提高,房地产市场金,住法保制度蕊本,城居民居寺续健康发展要完菩符合国情的住房体制机制和政策体系。住房问题涉及人民群众的切身利益,必形成合理的社会预期和有效的调控体十二五”规划纲要建议制投机需非促进丢,要强级政府职责,加大保障性安居合理引导住房需求房地产业平稳健康发给。合理引导住房需求,抑制投机需求,促进房地产业平德健康发展。加强市场监规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平德健康发展政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳健康发展的态势,加强对各方面的调控,这对企业的融资带来了一些压3、经济政策与货币政策一行业流动性分析(1)利率鬥2自12年“月越,中国重澌进入放桧周期美联日标利率中国基利率(右…2D09210拐来源:HC,萁尼塔公和自2008年以来,中国经历了三个阶段,分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。我国目前处于第三个阶段,也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政策以谨慎为主,适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部融资成本。2、货币政策货币政策趋于谨慎,但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比近两年的政策显示,我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。自2012年7月以来,中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作,存准工具也不再使用,这些表明我国的货币政策更为谨慎平稳,我达到13%中性预期24广义货币,卫%,尼整公可货币政策是整体宽松,但趋于稳健,且与经济形势的发展变化相适应。这样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本,日趋谨慎的货币政策会降低流动性,房地产企业的爆发式増增长未来难以重现图46等调后商品房销眚面积(左轴,对数刻度百万平方米y=00177x-:HC。莫尼塔公司从这个图也可以看出来,商品房的销售面积在不断的增长,但是增长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来,房地产业的发展前景较好。但是,我们必须看到,虽然市场还存在供需的缺口,但是这块蛋糕在不断的缩小;行业在不断的增长,但增长的速度在放缓、负债结构分析万科企业简化资产负债表2010流动资产1303232794490732201282646654855362773737335442046585200非流动资产728527538010116819541135617851751602787774037158738291资产总额137608554829215637551741296208440030378801615075479205323491流动负债680582798491296507914992007241603259833566711328921832210长期负债241417625263140060601资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有多少是由债权人提供的,从债权人角度可以负债总额9220007310065601说明债权的的保障程度:从所有者角度可以说明自身承担风险的程度;而站在企业的角股东权益45408512454545861992度可以反映其偿债能力。一般说来,负债比率越低,则股东或所有者权益越大,说明企公东**********业的债权保障程度越高