文档介绍：苏C——淮海西路/城市综合体项目定位报告2011年10月TNWAREFI宏观市场总结市场研究总结目地块理解国内外参考案例项目体量推导项目总体定位可开发产品研究项目各功能区域定位SHMAN徐州宏观市场总结·徐州产业结构的进一步升级,第三产业的快速发展,有助于商贸服务业的发展,从而带动商业地产的开发·徐州连通南北、沟通中西,地理位置优越和经济规模较大,以及江苏四大中心城市建设、三大都市图建设等机遇条件,有利于吸引外来投资者,也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场·徐州旅游资源丰富,旅游收入增长大,旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐的快速发展,同时丰富的业态了更多的旅游消费人群,以及淮海经济区周边城市高档充的引入·近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升,使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质提出了更高的要求,消费需求的稳步増加,将带动商业消费形成较大的市场发边区域大范围的旧城改造项目,对项目的发展起到很好的推动作用。CUSHMANE商业市场总结徐州市商业分布多个绿化广场問边及淮海中路沿线,按照商业物业的集中程度和市场认知度,徐州市目前业已成型的彭城广场商圈人民广场商圈另外,在些新兴住宅区以及大学城問边,发展出了一批以生活配套矿大商图随着市政府及相关职能机构搬迁至主要商圈●新城商圈商业现有及未来供应量商业现有供应量分布未来商业供应量分布(2015)■淮海广场商图■淮海广场南固■人民广场南因■彭城广场南囱口东部商圈■矿大商圈■东部商圈口新区商图■矿大商圈新区商圈■从商业整体体量分析,现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈■末来5年内,彭城广坜及新城区将出现集中放〓供应,末来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。SHMAN&各商圈定位分析从右图可以清晰看出,彭城广场人气度离有不可对抗的市场竞争优势,在人气度及商业定位方面都处于徐州的彭城领先位置。广场人民广场商圈內大批旧城改造项目,将极大地提升商圈居住及商务矿大商业氛图,处于中心城区良好的区新城区目前仍处于整体开起步档次定位低东部阶段,未来将建成大体量的商业项目,随着轨道交通的建成及新区的进一步发展,将逐步分流现有核心商图的消费客源,竟争性较强淮海广场商圈区域客流充足稳定但目前商业档次定位较低,未来与本项目不具竞争性人气度低SHMAN&零售品牌分析国际线DunhillMONTBLANC等56个浪琴,欧米茄,兰蔻等30-40个国际二线品牌雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几国内知名品牌大百货中均有出现常规中低档品牌在传统百货中仍为主导产HMAN&徐州市未来消费需求趋势分析站式购物、休闲、餐饮、文化、娱乐的综合型休闲生活购物中心随著传统商业模式的成熟和饱和,徐州商业市场急需突破与创新,在满足消费者购物求的同时,也提供在餐饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大程度的满足消费人群的多样性需求徐州市场虽然具备各类零售、休闲、胬饮业态,但均零敝分布于各大商的商业广场及衙铺。且休闲业态比重很低,餐饮业态也主要以中低档为主日前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心,如力宝城,未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际等不断出现,这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展统百货基本潮,主要以大正综合性购钓中心的形式占据商业市场群洪费模式也成为当前颇叉欢迎的业项目。燃休、餐饮、乐百货和综合性购物中心并存发腰,传统百货、大卖场和需=及特色休闲物为一体的物中心逐成为市坏主导SHMAN&徐州市商业市场现状商业网点众多,商业项日不断涌现近几年,徐州大力开发商业项目,一批优质的商业地产纷纷涌人徐州,如绿地、苏宁等。同时本地商业品牌也在不断进行改造升级。陆续开发的新商业项目增加了各片区的商业体量,同时也提升了整体商业品质民广场,由于后续可供开发土地供应的逝乏以及周边区域的限制,自身商业业项目经营惨淡甚至于倒闭。于此相对应的是彭城广场商圈,由于金鹰、全地等大的升级,正经历迅猛发展的阶段商业业态的逐步升级观察徐州整体商业市场的形态还大多停留在传统百货阶段,整体业态仍以各类零售为主,餐饮、娱乐等业立于百货存在的彭城广场商圈,新开发的力宝城,包括在座的苏宁广场、中央国际等商业项日也业态为主的新型商业模式,未来此类商业项目将引导徐州市场向综合性消费迈进,而原有的传统百更大的竞争和挑战。休闲娱乐型商业发展潜力巨大休娱乐类商业在徐州现有商业项日中所占比重较低,未来随若商户,但比重仍处于较低水平。但休闲娱乐产州H的发展迅速KTV、休闲吧等都在逐步进入商场,形成整体中的规模个体。这会是一种趋势,会有更多的商场也加入室内娱乐战中