文档介绍：购房协议违约责任
【篇一：购房协议首付后违约金】
篇一：商品房买卖中逾期交房应该怎样计算违约金
商品房买卖中逾期交房应该怎样计算违约金
衣、食、住、行缺一不可。在大家处理了温饱问题以后，买一套称心如意房子便被提上了日程。买房人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大百分比。那到底该怎样计算违约金呢？
■案例回放
8月11日，史先生和开发商签署了《商品房预售协议》，史先生房款累计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2月1日，若逾期交房，根据史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。
为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元首付款；随即银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生一再催促下，开发商才于9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大六个月。
史先生多交了大六个月房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生算法欠妥，应根据已付房款（即首付款21万元）万分之一/天计算，只同意负担违约金4767元。双方争吵不下，只好对簿公堂。
经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求30032元，又不是开发商提出4767元，赔付金是怎样计算出来呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师说法。
■律师说法
北京市三信律师事务所何正永律师：
开发商应负担违约责任
何正永律师认为，双方签署《商品房预售协议》正当真实有效。开发商没有根据约定时间交付房屋，组成违约，应负担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。 首先，“已付房款”包含首付款和银行按揭款，并不是开发商所称21万元首付款，而应该包含银行按揭30万元。开发商有意混淆了商品房买卖和银行按揭两个不一样性质法律关系。因为银行按揭30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
不过，定金和尾款不能纳入“已付房款”。根据双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金基数自然不应该包含3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应该纳入已付房款。
所以，本案计算违约金基数“已付房款”，既不是史先生要求总房款，也不是开发商所谓首付款，应该是首付款21万元和银行按揭30万元之和，累计51万元。
其次，需要确定是逾期交房利率。依据最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》之要求，违约金或损失，有约定根据约定，没有约定，根据逾期交房期间相关主管部门公布或有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金确定，或参考逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。所以,利率应该根据双方约定万分之一/天计算,而不能依据史先生事后意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签署协议时一定要注意审查违约金利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己利益遭受损失。
最终，需要认定是逾期时间，开发商未能按期交房应负担违约责任。逾期时间应该从双方签署交房日期，即2月1日开始算起，直至开发商通知验收日期，即同年9月15日止，而并非史先生办理入住手续日子。所以，逾期时间累计227天。
元。（于杨）
《京华时报》 10月22日
业主维权视点:应怎样计算逾期交房违约金
■案例回放：
8月，王先生在某开发商处以按揭方法购置了一套住宅。协议约定：该套住宅总房款30万元，5月1日交房。王先生首付12万元，剩下18万元以按揭贷款方法支付。协议签署以后，开发商办理了协议登记立案手续。王先生支付了12万元首付款，并签署了抵押贷款协议，办理完善相关按揭手续，并于10月开始向按揭银行交纳月供款。
5月1日，到了协议约定交房日期。开发商向准备接房业主发出通知：“因一些原因，现延期交房，具体交房日期暂定在8月1日。”8月1日，王先生到开发商处办理了接房手续，并向开发商提出支付违约金要求。因就违约金怎样支付问题未达成一致，王先生起诉至法院，请求法院判令被告支付违约金。 法院经审理后发觉，买卖双方在购房协议中就开发商逾期交房怎样负担违约责任有约定。其约定为：“开发商逾期交房在30日内，。逾期超出30日，购房者有权解除协议。购房者不解除协议，，直至实际交付房屋为止。” 开发商逾期交房已成事实，应根据协议约定负担违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续，且已支付数月按揭月供款，即可证实王先生已将全部30万元购房款支