文档介绍：战略拓展部 2013-2-19
办公市场研究
住宅市场研究
商业市场研究
南京浦口专项市场研究
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一、浦口住宅市场研究
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浦口住宅市场发展历程
江北副城
仙林副城
东山副城
主城
随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。
起步发展阶段：2001—2004年
2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。
2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。
2003年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。
快速发展阶段：2005—2009年
2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。
2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。
再次飞跃阶段：2010年——2012年
 2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。
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浦口房地产市场发展现状
房地产发展呈现三大特点：
1、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，，，%，。
2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。，，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。
3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17家，，房价由4年前均价3635元/㎡，上升到12年均价8014元/㎡。目前一些楼盘售价已达到万元左右。
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浦口房地产市场未来发展
1、“一城”即现代化国际化江北新城
2、“三组团”
东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境
中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。
西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。
东部桥北城市组团
中部浦口新城组团
西部桥林城市组团
三组团分布图
2012年5月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。中部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。
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，成交面积756万平方米，，几乎翻了近一倍。
摘取12年成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。
11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长31%。
近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来5—10年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。
12年浦口住宅成交量分析
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由数据可看出，主城区平均套成交面积较大，玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大，以改善、投资型需求为主，浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米，说明上述三片区仍然以刚需为主。
12年全市平均套成交面积
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刚需楼盘涨势最猛 价格回升较快
纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，%