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针对教育局家属区的物业管理建议
对本小区管理工作的意见及改善建议
小区现状
一、居民的物业市场化观念比较淡漠；
二、小区内的道路、绿地、水系，车库等卫生比较差；
三、小区内很多配套设施都无法正常使用，尤其线路老化严重；
四、物业人员精神面貌及形象有待提高；
五、各楼道小广告遍布；技防设施不完善，丢失现象较多，缺乏安全感。
六、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放；
七、楼前楼后脏乱差；
八、小区标识牌、警示牌不明显等。
经调研和分析目前小区物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。
利益的根本矛盾：因依托行政化、福利性管理模式严重现在物业管理费收取难度大，业主没有缴费意识。
物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。现在小区环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。
物业管理服务意识被动：现在物业管理提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共服务，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。
物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。
私人个性服务缺乏：就目前，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。
沟通服务缺乏：业主与物业公司是委托合同的行为，是购买服务的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。
管理服务思路
现在小区居民在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。
考虑到教育局小区的业主和使用者都是由教育局职工租赁，个体经营、工薪阶层或外来务工者居住群体。业主组成整体对物业管理也没什么概念，这对物业管理服务工作带来了一定的难度，所以，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们应该在小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。分步推动住宅小区实施规范物业管理。住宅中，不同年份建的房屋都有，总体房屋设备破旧老化，公共设施不完善，分布零散，不具备物业管理的条件。对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治，为全面推行物业管理作好准备。第一步是重点修缮整治老旧住宅小区设施。由于规划、设计、建设的因素，配套设施不很齐全。应适当投资修缮整治，完善配套设施和公共服务用房，为全面推行物业管理创造条件。第二步是逐步改造修缮八十年代前建成的老旧住宅小区。
目前小区的物业管理需改进工作措施
为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。物业公司应在小区的物业服务过程中突出体现：
1、成立业主委员会，摆脱业户对行政单位的依赖。
可以增强业主与物业公司的相互信任，物业公司全力为小区业主、使用者