文档介绍：2006年上海市万科新里程二期定位建议
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三林板块市场分析
中环线板块环比分析
三林板块客户预判
三林板块万科地块分析
万科新里程二期定位建议
三林板块市场分析
中环线板块环比分析
三林板块客户预判
三林板块万科地块分析
万科新里程二期定位建议
世博会功能区
金桥出口加工区
张江功能区
滨江发展轴
联洋
东城
华城
三林
三林
人民广场
9公里
陆家嘴
9公里
张江工业园
11公里
世博会场
4公里
三林板块城市属性
三林板块与:
人民广场相距9公里,
与陆家嘴相距9公里,
与世博会场相距4公里
。。。
从绝对距离上来看,三
林板块具有一定优势,
借助世博规划的契机,
板块价值逐渐开始展现。
因市中心地块减少,商业用地比例上升,使中心板块从生活中心向商业中心转变,生活居住地向外围区域辐射扩展。
中外环间
次级生活圈
内中环间
主流生活圈
内环内
商业中心
三林
板块
未来预判
内中环间将成为城市主流
生活圈。三林作为内中环
间新兴板块,加之“世博
效应”,发展前景看好,
土地价值潜力大。
三林板块城市属性
三林细分板块
区隔界线:
以川杨河与杨高南路为界,将大三林板块分为:北三林、东三林与西三林三个细分板块
大三林板块
(浦东西南区域)
西三林
(三林镇、恒大建材)
东三林
(世博家园)
北三林
(上南、昌里)
大三林地处浦东西南地区,板块分为三个细分市场
世博会场
细分板块特征
区域
形成原因
区域发展
区域特征
北三林
(上南、昌里)
80-90年代初市中心动迁基地
经过近20年发展,区域配套成熟,居住氛围良好,
该板块临近世博会场,区位优势明显
由早期浦西动迁居民组成,在消费习性及商业配套上存在一定浦西化特征
西三林
(恒大建材、石材市场)
90年代初形成以恒大石材、建材市场为代表的大型专业市场
长期以专业市场为导向,生活配套较为滞后
目前进入整体改造期,当前区域内主要以专业市场的外来从业人员为主,人口构成复杂,环境较差
东三林
(世博家园)
属于90年代中期后新发展起来的居民聚集区,主要以动迁居民为主
作为世博的主要动迁基地,并且随着世博规划的深入,近年来高端住宅项目不断兴起
基本形成了新建中高档商品房、世博动迁基地共存的综合性住宅聚集区,配套条件正不断完善
北三林发展最为成熟,东三林进入高速发展阶段,西三林尚处于改造阶段
北三林价格最高,毛坯房价格为10000-11000元/平方米。
东三林价格中等,毛坯房价格为8400-9500元/平方米。
西三林价格最低,毛坯房价格为7400-8400元/平方米
西三林
东三林
北三林
价格态势:
北“高”,东“中”,西“低”。
三大细分板块,三大价值体系
尚东国际虽然位于西三林板块,但区域正好位于东、北三林两个板块连接通道,楼盘品质较高,公寓10000元左右的价格也跳脱西三林板块,处于东、北三林之间。
世博会场
三大细分板块,未来发展预判
北三林区域配套成熟,居住氛围良好,因为临近市中心,且最为贴近世博会场,区位优势明显。而从土地供应来看未来开发量较少,板块已基本定形。
东三林基本形成了新建中高档商品房,配套条件正不断完善,区域开发处于发展通道,新兴生活区地位也已经确立。
西三林
东三林
北三林
西三林板块目前处于整体改造期,土地供应量大,未来变数最大。
世博会场
西三林
东三林
北三林
西三林板块土地供应集中于上南路以东,而西三林东部又以中环线为界线区分明显:
西三林东南部因区位劣势,目前形成以中谊河畔为代表了中档楼盘集中区。
而西三林东北部改造规模大,出现了板块内少有的大盘—尚东国际,中高档社区定位明确。
西三林板块发展细解
高青路站
M6号线07年开通
中环线08年通车
,具有一定区位优势,目前已经出现了尚东国际这样的中高档大盘,无论从区位与价格上来看,都弥补了东、北三林之间的断层。
,未来土地供应规模大、潜力也较大,且轨道交通6号线高青路站就在区域内。在尚东国际品质楼盘的带动下,未来可能会与东三林连成片, 共同形成一个具有较高品质的新兴居住区。
上南路
西三林东北部发展潜力最大
三林板块在售分布
外环线
川杨河
衡辰
三林苑
7533元
杨高南路
上南路
中房
金谊河畔
8030元
恒大国际公寓
10965元(装修)
中房
樱桃苑
9101元(装修)
尚东国际
公寓10276元
洋房13500元
环球中央花园