文档介绍：2006年台州市三区房地产市场调研报告
台州市三区房地产市场调研报告
争锋撰写
2006年5月
引言
2006年5月中旬左右,我司针对台州市椒江、黄岩和路桥三区,以一级市场为主的房地产市场调研,本次调研采取走访方式,目的针对在售楼盘项目价格、销售率等作为主要调研内容,以期本次调研给开发公司项目销售运作提供一定帮助。
由于一般市场调研中,人为和信息不对称等因素较多,我司将全力确保调研数据的准确性,并在未来项目策划协助中不断适时修正调研数据。
目录
中国房地产市场发展现状分析……………………P2~P16
台州市经济、房地产情况简析……………………P17~P21
台州市三区代表楼盘个案分析……………………P22~P9>46
台州市房地产市场分析……………………………P47~P55
总结…………………………………………………P57
一、中国房地产市场发展现状分析
(一)宏观把握中国房地产发展周期
1、土地价格飙升
中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年,全均价格指数在五年间上涨了541>.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力,如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。
2、中国房地产发展的波动周期与频率
由于房地产产业链条较长,产业关联度较高,上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰装修、物业等行业,是经济发展的支柱产业,容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。正是房地产这些属性,使得房地产经济成了国民经济的领头羊,然而这只羊既能把经济引领到康庄大道,也能带入泥潭和深渊。当然经济发展不是无序的、不可把握的,更不是什么桀骜不逊的怪物,具有自身的规律性和客观性,是可预测和管理的。管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制,要特别注意其周期的规律和危机前的征兆,做到防患于未然。市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性,当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同,房地产波动周期和频率也不尽相同,甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年,10年左右为上升期,10年左右为下滑期;日本为10年,6~7年上升期,3~4年下滑期(金融危机、经济危机除外);中国台湾地区5~6年为一个周期,其中4年左右为上升期。中国内地房地产也有一定的周期性,要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。中国房地产周期波动可划分为四个时期:即1979年~1985年为复苏期,1986年~1990年为发展期,1991年~1998年是增长和宏观调控期,1999至今为高速增长期。很多专家认为中国的房地产周期频率,大约是5年发展,2年低落,7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看,结果未必如此,而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段,市场经济并不成熟完善,与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出,房地产各阶段的起伏周期均未超过10年,而且衰退期和低谷期比较短,而增长期和繁荣期比较长。
3、预测中国房地产市场2009年是低谷临界点连续7年的高速增长,通过其他相关数据和宏观经济指数来看,
中国房地产将面临周期性的低潮:2009年中国房地产将迎来回落期,而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。其一,政府希望通过宏观调控抑制经济过热,实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合,而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率,将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。其二,中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告,2003年中期,,,折合人民币分别为160万元和200万元。在中国,与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅,按照上海和北京的当前价格,类型相当的房子价格均在500万~800万元,大约是美的2至4倍。相关数据显示,上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%,其房地产建设规模只占全国5%,但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。其三,中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5
∶1,联合国的标准是3∶1。美