文档介绍：2007_惠州_金泓大亚湾项目_前期定位报告【综合体】
2007年9月
金泓●大亚湾项目策划提案
谨呈:深圳市金泓投资发展有限公司
中原项目操作观点:
通过本项目的开发,金泓投资将正式踏入继深圳、东莞之后第三个珠三角城市—惠州,在惠阳大亚湾蓬勃发展的地产热潮中站得一席之地,并推进金泓在珠三角持续扩张的声势!本项目的运作将引领大亚湾的人居新理念,在大亚湾地产开发热朝中树立起一面鲜明的旗织……
版图扩张成就品牌
&
大亚湾中心区畅想
大亚湾—继美国休斯顿石化城、新加坡石化城与荷兰鹿特丹石化城之后世界第四大石化城,在未来的3至5年将涌进数十万的人口,城市将呈进一步跨跃式发展。
大亚湾作为南中国的新兴经济增长极,如何打造成一个全球化的经济开发区,真正成为一个国际工业产业门户?努力构建中心城区势在必行!
大亚湾中心区现有地块大多较为分散,作为中心区为数不多的集中地块,本项目有责任也有使命打造成为世界级石化城CBD的一个标杆、一面旗织!
报告研究的思路与框架
解构卫星城
CBD成长模式
大亚湾造城运动
深圳后城市时代
PART 1
市场分析
PART2
价值发现
PART3
态势解构
PART4
项目定基
PART5
物业规划
PART6
营销制胜
物业开发
及发展建议
价
值
挖
掘
项目分析
地块分析
市场研判
客户分析
需求分析
区域竞争
总体营销思路
六大营销策略
项
目
定
位
项目市
场定位
项目总体定位
项目
形象
项目
产品
PART1 市场分析篇
导路
地产轨迹
市场趋势
经济走势
片区市场
市场研判
价格
总结
供需
客户分析
区域供应分析
区域竞争分析
区域供应预测
市场/ 地产发展轨迹
07年?08年?
房地产价格大幅上涨,关外成为置业热土
公元2003年中海壳牌签约大亚湾,
片区地产出现复苏1>.
深圳购房客户渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居
振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来,市场全面复苏,深圳成为区域置业主流
地产市场本地消化平缓,熊猫国际、锦江国际,深圳客户纷纷进入
深圳客户开始涉足,熊猫国际入市,半岛1号、东方新城蕴酿
公元2004年区域地产盘整
公元2005年稳步发展
公元2006年片区市场激发
惠阳、大亚湾
深圳
深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。
寻找大势
关内价格过万,深圳人纷纷出关
价格飞涨,关外中心区域过万,深圳人在寻找新的家园。
06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市,未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞,成为珠三角第二梯队的重要经济城市。
《数据来源:中原地产》
惠州在06年以来,经济增长态势良好,中海壳牌项目投产效应显现,石化产业迅速崛起,商贸物流业保持快速增长,城市基础设施建设稳步推进,旅游项目开发取得新突破,经济运行的支持条件明显改善,财政收入高位增长。
市场/ 惠州经济
90年代初,惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动,片区内各行业,特别是石化相关产业投资项目规模聚落,但适逢亚洲金融危机国家政策调整,惠州经济承受了“断脉”之痛,区内投资紧缩,这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段.
,%,人均GDP2957美元;
2006年大亚湾生产总值,,%;
缓慢发展综合发展型
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
超速发展
单纯数量型
发展特征
改善需求为主
改善需求
为主
生存、改善需求
生存需求
需求特征
8000以上
4000~8000
800~4000
0~800
人均GDP
(美元)
减缓发展
阶段
平稳发展
阶段
快速发展
阶段
启动阶段
发展阶段
快速发展
大于8%
稳定发展
5-8%
停滞
4-5%
萎缩
小于4%
房地产业状况
经济增长
市场/ 惠阳大亚湾经济
深圳市由于用地规模的限制以及城市产业发展规划的要求,深圳部分工业产业有向外转移的趋势,惠阳——大亚湾区域具备较好的地理交通条件和用地供应条件,未来将成为承接深圳产业转移的核心区域。承接产业转移将极大地提升大亚湾区域经济产业规模,带来大规模的产业人口,推动区域城市化发展水平。
市场/ 惠阳大亚湾经济
随着后续石化配套项目、下游产业项目的进入,惠州港的动工扩建,产业区经济规模的扩大以及产业人口的增加,大亚湾经济开发区将迎来第二、三产业快速发展的高潮。
2006年, 惠州全市商品房销