文档介绍：2007年9月深圳布吉海轩广场商业策划报告
布吉海轩广场商业策划
深圳·众厦
2006年9月
主要内容
根据9月13日与贵司双方沟通,明确了我司近期需要解决的几个问题,由于时间的关系,其他工作方面的内容就不在这里赘述,本次汇报需解决的具体问题如下:
一、项目商业定位
二、业态初步规划
三、招商总体策略
四、销售总体策略
五、市场推广策略
六、经营管理策略
七、商业人流与住宅人流的关系
项目分析
1、项目周边大商业环境成熟,拥有新一佳、瑞丰园、民润、华润等超市;虽然商超繁多,但是其经营档次低下,满足消费者中高档需求的商业市场存在空白点;
2、项目地块周边小商业环境不佳,经营杂乱无章,整体商业环境脏乱差,严重影响项目整体形象;
3、由于项目偏离商业主干道,与大商业环境之间存在灰色隔离带,整个商业将在一定的时间内以商业孤岛的形式出现,对项目经营、招商、推广等诸多方面不利;
4、综上所述,依据目前项目周边的商业现状,我司认为,项目只有走差异化经营的道路才能摆脱当前的商业环境所导致的困境,由于周边商业环境的局限,项目至少需要3年左右的市场培育期,3年之后,项目必将成为布吉罗岗一颗璀璨的商业明星。
项目开发前提
差异化经营
经营差异化
客群差异化
主题差异化
档次差异化
产品差异化
价格差异化
环境差异化
目前项目最直接的竞争对手是新一佳,同时周边正在新建的“80后街”将来也是对项目的一个冲击,因此项目只有通过与新一佳、80后街等商业实行差异化的经营,细分目标消费群体,才能培养忠实而稳定的消费者,项目才能从不利转为有利,才能脱颖而出,与众不同。
问题一、项目定位
经营主题定位:以有别于现有商业的差异化经营主题为核心,以“百货+超市+时尚购物+休闲餐饮”为主,针对布吉中高消费者的区域型品质商业广场。
关键词:差异化、时尚购物、休闲餐饮、区域、品质
核心商圈定位:以项目周边的信义假日名城、中加名园、荣超花园、龙珠花园等楼盘为核心商圈,同时辐射周边大芬村、南岭村、木棉湾等居民区。
目标客群定位:布吉中高档消费者
经营档次定位:中高档特色商业广场
经营推广策略:(暂定名)海轩商业广场
(推广语)海轩商业广场,布吉优质生活领地
项目功能分区
美食餐饮、休闲娱乐
休闲美食商业街
C区
其他色块
流行服饰品牌专卖店、精品、工艺品等
时尚风情购物街
B区
百货+超市
×××百货
A区
色块
主题
命名
区域
问题二、业态初步规划
时尚百货+超市
(如吉之岛、沃尔玛、天虹等)
-1F
经营主题:
时尚百货+超市
A区
问题二、业态初步规划
流行服装品牌专卖店
运动休闲品牌专卖店
流行饰品、精品、香熏等
品质餐饮及休闲娱乐
阿迪达斯、耐克、李宁、彪马等
班尼路、生活几何、普普风等
流行银饰、手机饰品、陶瓷、手工蜡烛、香熏、家居小饰品等
麦当劳、棒约翰、KFC、真功夫、永和大王、钰花溪、面包新语等
1F
经营主题:
时尚服饰、精品
商业休闲广场
C区
B区
问题二、业态初步规划
品质餐饮及休闲娱乐
手机通讯
数码产品、音像制品、文体用品等
协亨、中域、恒波等
雨花西餐厅、真锅咖啡、王品、绿岛、富侨保健、书吧等;
数码相机