文档介绍：2007年郑州市名门国际策划提案
名门国际策划提案
郑州智创房地产营销策划有限公司
数据vs市场
2007年的冬季,寒流如期而至。
2007年的楼市也在这个冬天遭遇寒流。深圳的房价已经从9月的16777元/㎡下降至12月的15000元/㎡,成交面积则下降到了17万平方米;在上海,商品住宅成交量由9月的2073>.,累计下降了近一半;而中国房地产指数研究机构数据显示,2007年12月北京房价大跌,跌幅超过20%,新房和二手房成交量均惨不忍睹。
全国一线城市纷纷掉价,而这股寒流是否影响了位列二线城市的郑州呢?
从房管局公布的11月、12月楼市指数分析来看,,,均价4267元/㎡,量价齐涨;,,均价4298元/㎡,仍然稳中有升。数据表明,郑州楼市依然火热。
然而,数据能代表一切吗?显然,这样的数据代表不了郑州当前的楼市状况,而只是前期预售的集中备案显示,比如12月备案销售面积超过6万平方米的思达数码国际公寓。
在我们的市调过程中发现,这股源于宏观调控、始于一线城市的楼市寒流同样波及到了郑州。开盘当天频繁打破交易记录的场面不再显现,每月100-300元/㎡的快速价格上调也已经成为了昨日黄花,甚至一些售楼部门可罗雀,多数的售楼员反映多天没有成交记录,甚至每天赶不上一次轮换。郑州楼市的冷清程度已经在事实上得到了体现。
宏观调控的目的是为了抑制投机性需求,挤出楼市泡沫,保持房地产市场的健康稳定发展。深圳等城市的楼市的确存在太多的投机行为,宏观调控的效果也已经得到了初步体现。而在郑州,是否也一样存在较大的“泡沫”?笔者认为,郑州楼市仍以刚性需求占据绝对主导,此番宏观调控之后的楼市冷淡更多是来自媒体的力量:通过传达一线城市楼市降价的信息,给了消费者一个强烈的讯号——国家要打压房价,于是更多的购房者在买涨不买跌的心理驱使下选择了持币观望。
我们预期这样的观望状态还将持续一段时间,但随着春夏的到来,寒流也将回暖,市场将回归到一个更理性的层面。不管是有住房需求的消费者,还是有利益欲望的开发商,我们都需要一个健康的房地产市场。
第一章、行业环境篇
政策法规
住房保障司成立
07年8月开始酝酿的建设部住房保障与公积金监督管理司年底前终于正式“亮相”。2007年12月25日,建设部在其官方网站上宣布,根据中央编办《关于调整建设部机构编制的批复》,建设部内设机构日前作出调整,设置住房保障与公积金监督管理司(又称住房制度改革办公室)。
点评:
住房保障与公积金监督管理司的主要职责包括:贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施;指导城镇住房制度改革工作;拟定住房保障的政策法规并监督执行,指导经济适用住房制度和廉租住房制度建设。
调整后住宅与房地产业司的主要职责是指导规范房地产市场;指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略、产业政策和规章;拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产交易、权属管理、房地产中介、物业管理的规章制度并监督执行等。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,保障性住房将成为未来房地产工作的重中之重。住房保障司的成立反映了国家调控的新思路,为保障性住房的落实提供了政策保障和组织保障。
《郑州市城市综合交通近期建设规划(草案)(2008-2012年)》进行审议
2007年12月12日,市规划局王鹏局长将《郑州市城市综合交通近期建设规划(草案)(2008~2012年)》提交郑州市十二届人大常委会第三十二次会议进行审议。
《规划(草案)》以建成快速郑州为核心,确立了“一环两横一纵”的中心城区通道布局。规划建设多座立交桥和地下隧道并打通多处断头路,解决交通拥堵问题;确立轨道交通的建设时间和路线,提高交通效率;通过增添机场高速线路等措施加强外向的交通联系。
点评:
目前,郑州的交通拥堵问题成为了影响城市经济发展的瓶颈,《规划(草案)》审议通过后,将改变目前的交通面貌,提高交通效率,加强与周边县市的联系,提升城市吸引力。交通的改善也将为房地产的发展提供更好的市政环境。
市场资讯
郑州开建保障性住房小区
2007年12月26日,郑州公共住宅建设投资有限公司(以下简称公共住宅公司)第一批保障性住房小区正式开工。此次开工的滨河花园和湖光新苑小区(一期工程),共占地227亩,,将建成1838套经济适用房和732套廉租房,预计2009年年底第一批建成交房。,由郑州市政府全额财政投资。
点评:
这是之前被炒得沸