1 / 18
文档名称:

房地产价值评估报告.docx

格式:docx   大小:125KB   页数:18页
下载后只包含 1 个 DOCX 格式的文档,没有任何的图纸或源代码,查看文件列表

如果您已付费下载过本站文档,您可以点这里二次下载

分享

预览

房地产价值评估报告.docx

上传人:2072510724 2020/11/9 文件大小:125 KB

下载得到文件列表

房地产价值评估报告.docx

文档介绍

文档介绍:房地产价值评估结课作业
资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业
资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。
一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据
1、成本法。
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其
已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。 成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成本越高, 价值越大;房地产的存续时间越长,损耗越多,价值越小。从这个意义上说, 成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的, 其本质还是以历史成本为基础, 与房地产的未来运用效率无关,因此成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认可的原因是:房地产持有人要出售该资产, 其售价不应低于其成本, 否则无利可图;房地产购买人出价不愿高于其重置成本, 否则不如自己建造。 因此,买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。 重置成本还不完全是会计上的成本, 它是经济学意义上的成本,不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬,即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。
2、收益法。
收益法的理论依据为效用价值论, 其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益,未来收益的现值之和就是该房地产的价值, 该折现率亦称资本化率。早在 1906 年,耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论
述了收入与资本的关系。 费雪认为,收入是资本价值的源泉, 并把收入分为享用
收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受,
由实际收入所带来。 实际收入是指能给人们带来享用的客观事物, 包括人们的衣
食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金
收入。当人们的货币收入大于实际收入时, 就会进行储蓄或投资, 因为投资能带
来未来收入。资本价值就是收入的资本化。 1930 年费雪所著的《利息理论》完
1 / 18
整地提出了利用收益法进行价值评估的框架, 认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的, 所以折现率取无风险的市场利率。 20 世纪 60 年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善,未来收益不再是确定的, 并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后,以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
3、市场法。
市场法又称现行市价法或市场比较法, 是指比照相同或类似房地产的市场价格,经过必要的因素调整, 据此确定被评估房地产价值的一种方法。 其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值, 价格围绕价值上下波动。 一般而言, 如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、 市场信息比较透明, 则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。 但在信息不对称、市场效率低下、 相同或类似房地产交易不活跃的情况下, 价格不可能反映价值,这使得市场法的运用受到很大的限制。 市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。 市场法具有简单易行、 直观易懂的特点, 因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。
二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较
成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土
地开发成本、 建安成本以及其他费用 (销售费用和管理费用以及税费) 加上购建期间应合理负担的利息和利润。设: C0 =土地开发成本 +建安成本 +其他费用,则成本法评估的价值 V1 为:
V1 C0 (1 K )t
其中:K 为房地产行业全体投资者(包括股东和债权人) 的平均投资报酬率; t 为购建开始至评估时点所需时间 (按投入资本加权计算) 。特别地, 如果假定瞬
间完成购建,则: V1 C0
收益法评估房地产价值就是折现未来收益。 未来收益的计算一般以现金流量作为基础,因为现金流量更客观, 是价值形成的基础。 折现未来现金流量的房地
2 / 18
产价值 V2 为:
n
NCF t

最近更新

液压伺服系统讲座(十九) 第五章 液压伺服系.. 3页

涂层检查仪器及方法综述 3页

海上地震速度分析 3页

测井技术在修井工程中的应用 3页

浅谈现代化机电管理技术在煤矿中的应用 3页

技能鉴定-锅炉操作工真题库 1 17页

2025年开学工作汇报材料 50页

2025年建设项目竣工验收报告 5页

2025年建筑工程施工合同 54页

2025年应聘幼儿老师的求职信 5页

高频|新房销售显著走弱,PTA、涤纶长丝开工下.. 11页

2025年广播稿《平安之声》 23页

校园安全警示标语标志设计大赛活动方案 6页

六年级上英语期末测试-轻巧夺冠(12-13) 人教.. 12页

2025年幼儿园社会领域教学工作总结 50页

2025年幼儿园清明节主题活动策划方案 13页

2025年幼儿园春季活动主持词 5页

一年级上语文期末复习试题-专项训练 通用版(.. 16页

2025年幼儿园半日活动邀请函 17页

高考百日誓师大会发言稿范文(通用3篇) 6页

高中班主任评语合集15篇 65页

高一军训动员大会发言稿范文(通用5篇) 6页

配电箱日常巡查记录表格模板 2页

2024年北京市中考生物真题试卷 9页

沥青罐合同 3页

gb50411-2023《建筑节能工程施工质量验收规范.. 50页

热力公司换热站安全检查表 18页

仓央嘉措情歌(于道泉中英对照译本) 35页

关于印发自治区区直机关单位集中统一建设职工.. 5页

11月2-3国家电网优秀班组长培训.ppt(讲义课件.. 79页