文档介绍：为方便大家实际工作，现对《 <土地增值税清算鉴证业务准则 >指南》“第三十三条扣除项目
的认定九、 扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法” 中“（二）”项应如何理解。 “（二）”
项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、 开发成本分摊、 公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。
一、第三十三条九项（二）款的原文
（二） 扣除项目不能够直接认定的， 审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致， 是否按照下列顺序合理分摊：
“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积
占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、
房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目” ，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
、 公共事业单位用于非营利性社会公共事业的
公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发， 其取得土地使用权所支
付的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面
积（包括周围的道路及绿地等） 4000 平方米，建筑面积 15000 平方米；一幢为公寓，占地
面积（包括周围的道路及绿地等） 6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。公寓的公共配套
设施当中有游泳池占地面积 100 平方米、 建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的
经营性质的设施。公寓已出售 90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金
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按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
公寓应分摊的土地出让金 600 万元＝公寓占地面积 6000 平方米×（项目支付土地出让
金总额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平方米）。
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（ 1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。 公寓总占地面积 6000 平方米， 其中不可售
面积的游泳也占地 100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：
不可售面积应负担的土地出让金 1O 万元＝不可售占地面积 100 平方米× （项目支付土
地出让金总额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平方米）。
（ 2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元＝公寓应分摊的土地出让金 600 万元－不可
售面积应负担的土地出让金 10 万元。
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本次清算应负担的土地出让金 531 万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元×
已出售比例 90%。
（三）按建筑面积分摊土地出让金
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（1）总建筑面积 =写字楼建筑面积 15000 平方米