文档介绍：2008年上海市融富百货小商品市场定位及经营管理提案报告
前言
本策划招商及经营管理服务建议书乃是建立在我司对题述项目所处地理位置的商业布局、以及本项目基础情况了解之上而制定的。通过互联网及其它业内渠道的了解,“融富百货”在市场已初步建立起原“襄阳路市场”替代的形象。基于这些情况,在尽可能考虑维持现有商场经营业态的前提下,在本建议书中我们的论述将围绕以下几个方面:
从项目所处地理位置和周边商业经营形态,来审视目前的主题定位是否最理想;
我们从整个商业合理经营定位来确定商场主要的客源;
如何从既有的功能布局上调整,使其更完善商场业态,提高商户入住率;
如何有效地从广告包装及推广上提升本商场对外受众面;
如何有效经营管理;
依据现有市场制定短中期租金及经济收益;
策略篇
融富百货
融富百货
地理位置
从地理位置上来看,按政府规划“融富百货”属于“新上海商业城商圈”(一般称谓“浦东八百伴商业圈”)。该商业圈坐落在浦东新区陆家嘴金融贸易区内,是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心之一。在“新上海商业城”商圈内坐落的主要百货及商业包括第一八佰伴(新世纪商厦)、新梅联合广场、华润百货、中融国际商城、上海湾、三鑫世界商厦、新大陆广场等。经不断调整,目前该区域经营内容已形成百货、电脑、家电、建材等四大主要市场。新上海商业城每天的客流量达到10万人次,双休日高达20万人次。
“新上海商业城”已形成集“吃、住、玩、购物、办公、休闲”多功能于一体的综合性商业圈。
地理位置示意图
融富百货
本项目SWOT分析
优势(Strength):
地处新上海商业城(八百伴商圈)繁华地段。
根据网络媒体及业内了解,融富百货的小商品经营定位已在一定程度上受到认同。
区域交通较为便利,连接浦西及浦东的市政交通网已成规模。
商业辐射半径较大,区域立体交通体系的成熟完善,使得更远距离的人口能够利用更短的时间到达该区域。
辐射半径内观光旅游人口多。由于东方明珠、金茂大厦、海洋水族馆、滨江大道以及在建中的环球金融中心等观光旅游景点的吸引,大量的境内外旅游客流带来了无限商机。
劣势(Weakness):
相较周边商业物业,硬件设施维护保养状况不佳。
楼层布局设计存在缺陷,上下交通运输能力不足。
楼层高度较低,局部感觉极为压抑。
周边交通可达性差,穿越浦东南路需要借助天桥,穿越张扬路需要借助地下人行隧道。
周边道路宽阔,浦东南路为双向6车道,不利人流穿行,凝聚商业人气。
停车设施严重不足,此为商业设施较为致命缺陷。
底层非产权面积范围较大,导致出入口设置无法完满。
机会(Opportunity):
淮海路上原襄阳路市场拆迁,从号召力及知名度来看,目前市场上尚未出现成功替代物业。
周边商业业态功能齐全,但尚不存在与本项目目前商业主题定位冲突之商场。
早年上海浦西市政动迁人口散布于周边地区较多,加之近年来新发展的浦东地区新兴住宅板块(如花木、联阳等),导致辐射范围内居住人口较多。
地属小陆家嘴金融贸易区,区域内白领数量巨大。
周边立体交通网络成型,极大缩短上海各地区达到本区域的时间距离。
威胁(Threaten):
原襄阳路市场经营业户随市场拆迁而分散于沪上其它各主要小商品批发市场,如七浦路市场等。
差异化定位的缺点在于,一旦经营管理策略把握有误或营运不当,将至商铺于长久不振之中,严重影响物业市场价值。
商铺定位导致经营业户素质差次不齐,管理不善将导致商业服务质量及形象受挫。
融富百货
消费群体及主要需求分析
融富百货
项目功能定位建议
商业形象定位及商品等级
融富百货按区域定,可基本定位于“区域型”、力争发展成“超区域型”商业模式,按照差异化经营可定位于
“商业再开发型+休闲娱乐型”模式。
中档服饰
中
低
精致礼品
流行百货
文化娱乐其它
时尚
中
价格
低
整体商品层级
暂定特色餐饮
1F:精致礼品\工艺品等
2F:中档服饰等
3F:流行百货等
4F:文化娱乐其它等
5F:暂定特色餐饮等
融富百货
商场定位建议
总结以上分析,我司认为在竞争如此激烈的商业环境中,针对融富百货的现状无法与八百伴、华润时代中心等这样中大型高档商业竞争的情况,只有以差异化的商场主题定位、充分利用市场给予的契机,才能体现其商业价值和经济效益。我司建议:在原有经营主题不变的情况下,丰富商品种类、提升商品品质、完善商场辅助休憩功能;在商场主题定位及招商方面以小面积、多元化、价廉物美的礼品商贸城为前提,提高整体商场的装修档次;在考虑租户结构以原个体经营户为主的情况下