文档介绍：2008年广州市富力广场南区商场之定位报告
富力广场南区商场之定位报告
2008年10月30日
广东童装批发·收租王
荔湾区商业的现状与前景
项目的市场定位
项目的功能定位
项目的营销策略
——项目所面临的市场环境
——我们的项目是什么?
——我们要怎么做这个项目?
——最直接有效的招商手段
项目的产品建议
——项目的产品优化建议
本案所研讨的问题
本案所研讨的问题
荔湾区商业现状与前景
项目的市场定位
项目的功能定位
项目的租售策略
项目的产品建议
荔湾区本是传统的商业旺区,而随着海珠、天河等新商业领域的凸现,荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界,北面为以服装、电器为主的专业批发市场,如火车站一带的白马、天马服装市场,中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等;南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业,加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、恒宝广场等综合性购物商厦,共同铸起老城区的商业旗帜。
荔湾区位处广州西部,占据西出口交通的要塞,形成了广州的商业重地,即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下,荔湾区的商业地位依然无可动摇。但由于荔湾区属于老城区,可供开发用地日益减少,房地产开发量亦相对减少,商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多。
荔湾作为广州最老的城区之一,拥有广州市最繁华的上下九商业步行街,人气旺盛,商家云集,具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人士,购房买铺时都首选荔湾,这部分买家看中的主要是交通及经营的便利;该区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民,他们可以说是住宅市场的最大客户来源。随着老城区的改造,荔湾区很多旧房需要拆迁,绝大部分原居民强烈的西关情结令他们不愿迁至别的区域,因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非常稳定,去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的。
本案所研讨的问题
荔湾区商业现状与前景
项目的市场定位
项目的客户定位
项目的功能定位
项目的租售策略
项目的产品建议
荔湾区商业现状与前景
项目的市场定位
项目的客户定位
项目的功能定位
项目的租售策略
项目的产品建议
从区域商业分布来看,南面依托上下九路步行街,加上众多综合性的购物商厦,成为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛都市圈”概念的形成,北面依托原有的专业市场,便利的交通,随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业,加上已开业的康王商业城和富力儿童世界,北面的商业氛围正在逐步上升。
据广州市房地产信息中心的统计数据显示,1998年至2002年5年之间,荔湾区商铺批出量为293>.26万平方米,%;1998~2003年6年间,,%,商铺市场仍然呈现出“供大于求”的态势。
荔湾区为传统的商业旺区,不同的地段,由于商业氛围不同,租售价格呈现出“天壤之别”的特点。据悉,荔湾区以步行街及专业市场最贵,如下九路步行街,其首层租赁价格在500~1500元/平方米之间,典型商铺如十甫名都,其首层售价高达10多万元/平方米;专业市场如站南路一带的服装专业批发市场,其首层的租赁价格亦在600元/平方米左右,且几乎爆满。而中山八路一带的童装批发市场,首层的租价在200~350元/平方米之间。
荔湾区商业现状与前景
项目的市场定位
项目的客户定位
项目的功能定位
项目的租售策略
项目的产品建议
荔湾区专业市场状况
荔湾可以说是广州四大老城区中最具历史底蕴的一区,也是最能代表广州商业兴盛发展的区域。荔湾商业的成型已有近百年历史,这里诞生了广州最早的“口岸物业”雏形——十三行,这里有广州最早的专业批发市场——清平街,还有广州第一条步行街上下九路。荔湾商业当之无愧地成为广州商业的“老字号”。
荔湾商业有三大“法宝”,即指三大类:
第一类:早期已成型的传统铺位:
如上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷,这些铺位均有百年的历史,至今仍是广州著名的商业区。
荔湾的传统铺位主要集中于上下九路、第十甫路一带。其售价由20000元/㎡—40000元/㎡不等,租金为:下九路1200元/㎡,上九路1000元/㎡,第十甫路850元/㎡,基本无空铺。
清平路分为三大部分:一为宠物街,靠近上下九;二为古董街,现已基本转营做药材;三为清平药材批发市场,是全国药材批发分销中心。该处铺位有价无市,曾有说法:“得一清平药材铺一世无忧”,现基本无人放铺。
杨巷(在上下九和文化公园之间)主要做衣物及衣服配件批发生意,是广州服装批发的集散地之一。
珠江新城商业现状与前景
项目的市场定位
项目的客户