文档介绍：2008年惠州市灿邦大亚湾项目开发建议报告
谨呈:厦门灿邦投资有限公司
灿邦大亚湾项目开发建议报告
项目开发建议报告思路
1:城市化进程下房地产行业开发策略
2:项目开发启动物业形态建议
4:项目入市时机建议
3:项目开发启动物业面积及规模建议
5:项目入市价格初步判断
6:项目推广费用估算
项目开发建议报告思路
1:城市化进程下房地产行业开发策略
2:项目开发启动物业形态建议
4:项目入市时机建议
3:项目开发启动物业面积及规模建议
5:项目入市价格初步判断
6:项目推广费用估算
1:城市化进程下房地产行业开发策略
-------城市化一般过程
目前大亚湾城市发展阶段正处于高度城市中心化阶段
本项目所在的城市中心区的区域位置,物业的组合业态应该符合城市发展的房地产类型发展特征
城市发展进程规律
城市群
城市化
大都市
郊区化
大亚湾现阶段发展模式
深圳现阶段发展模式
城市区域的房地产类型发展特征
结论:本项目的开发方向是集投资型商务公寓、商业、住宅于一体的城市综合体
上海现阶段发展模式
1:城市化进程下房地产行业开发策略
-------城市化过程中房地产开发顺序
住宅
商业
社区商业
街区商业(步行街)
大卖场带来商业聚集形成的核心商圈
商务市场
商住楼
街区商务楼(临街商铺)
写字楼
形态
目的
现状
集资房
福利房
自建房
商品房
解决居住生活需求
解决居民商业配套要求及其它方面需求(如娱乐、购物)等
满足人们商务办公功能
居住型和投资型物业并存,并以投资物业为主
基本上以街区商业为主,没有形成大卖场带来的核心商圈
由原始的商隹楼向纯办公商务物业发展(如南山国际)
1:城市化进程下房地产行业开发策略
-------大亚湾房地产发展之“怪状”
在售及已售项目客户群体对比表:
1成
3成
6 成
海岸国际公寓
13>.5成
2成
凯旋居
--
南山国际
2成
6 成
2成
康汇国际公寓
1成
2成
7成
熊猫国际
其它
本地居住
深圳投资客户
项目名称
目前大亚湾房地产发展处于城市发展过程中初级阶段,
购房
需求
改善型
自用型
区域聚集型
城区
外来
房地产开发初级阶段购房需求
“怪状”:大亚湾房地产物业居住型和投资型物业并存,并以投资物业为主
1:城市化进程下房地产行业开发策略
------- “怪状”之成因分析
怪状成因一
怪状成因二
怪状成因三
大亚湾的地理区位
泛珠三角,两小时生活圈的形成
大亚湾的产业结构
石化产业,产业的聚集带来对房地产的需求,房地产市场发展前景看好。
大亚湾房地产价格洼地
深圳房地产均价:9000-10000元/平方米
大亚湾房地产均价:3500-4000元/平方米
价格洼地导致资金流向大亚湾
1:城市化进程下房地产行业开发策略
------- 投资型物业存在的几个条件
条件一
条件二
物业具备增值空间
大亚湾房地产开发的起步阶段
产业的支撑
价格的洼地
较强的购买力
深圳的高房价,深圳客户具备较强的购买力
资金流向大亚湾。
结论:大亚湾房地产物业具备以上几个条件
项目开发启示:项目以投资型物业来启动市场
消费者的购买欲望
导致
项目开发建议报告思路
1:城市化进程下房地产行业开发策略
2:项目开发启动物业形态建议
4:项目入市时机建议
3:项目开发启动物业面积及规模建议
5:项目入市价格初步判断
6:项目推广费用估算
2:项目开发启动物业形态建议
------- 项目开发启动物业形态三大方案
方案一:先商业、后住宅、投资型公寓
方案三:先投资型商务公寓、后住宅、社区配套商业
方案二:先居住型住宅、后商业、投资型公寓
项目可能开发方案
2:项目开发启动物业形态建议
-------区域开发中商业的三个级次
大亚湾商业发展现状
2:项目开发启动物业形态建议
-------商业区形态与结构分析
车行30分钟内居民
步行15分钟内居民
区域15分钟车程内居民,以及外来消费者
内城区与中距离郊区(半小时车程内)居民与办公工作人员、旅游者
核心客户群
城市规划的新城中心商业区
大型住宅小区,人流集中交通便利
居民聚居区、商务集聚地,公共交通集散地周边
城市交通、人口核心区,历史形成的商业聚集区
区位
客流量
规模
基本要素
日人流量25万以上
12万M2以上
新城商业中心
居住人口5000以上
日人流量25万以上
日人流量50万以上
10万M2以上