文档介绍：2008年曲靖市金城佳园D区住宅营销策划案
金城佳园·D区住宅营销策划案
前言
1、群英公司已进入曲靖市场多年,储备了大量的客户资源和开发商资源,可以充分的整合资源,在金城佳园项目得到充分的利用;
2、推动商业需要大量的时间启动、推广。建议先启动住宅部分的销售,从而提升项目品牌,住宅热销带动项目商业部分的顺利启动,更好的为后期商业销售打下良好的基础;
3、住宅部分进入市场热销,使项目更快的提高认知度,给后期商业树立了良好的口碑;
4、通过D区住宅的热销带动前期尾盘销售,使一期顺利的清盘。
一、市场分析
宏观环境
项目拥有约20万常住居民方的繁华区域,具有一定的片区优势。
项目内部良好的绿化景观与完善的商业配套,为项目的最终消费者提供了良好的商业购物环境。
项目周边拥有多个共建配套休闲区,南城门广场、廖廓山森林公园、河滨公园、珠江源广场、麒麟公园等。
开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营,其商业品牌保证了项目的有效运作。
曲靖地区整体良好的房地产市场走势,保证了项目良好的升值前景。
项目所在位置的整体经济发展存在着一个巨大的空间。
政府对城区建设的未来规划,使得项目所在区域拥有巨大的升值潜力。
周边的生活配套,为本项目提供了大量的人气保证。
市政规划的不断完善,使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。
6条交通线路汇聚,快速通达城市东西南北,为项目的有效辐射提供良好的外部交通条件。
外部威胁
区域内的楼盘中天国际成为我项目直接竞争对手。
招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。
已经存在的成熟商业市场使项目的成功运营具有较大的市场竞争性。
周边其他商业项目吸引了本项目的部分投资者。
商业项目投资的风险性使得很多投资者望而却步。
经过对市场进行客观的分析,我们可以看出市场的核心价值是
本项目产品规划具有市场前瞻性,内部商业配套齐全。
产品定位符合市场发展趋势与消费者要求。
项目所在区域强有力的政府规划与政府政策的扶持,使项目具有无限的升值潜力。
开发商资源的优势为产品的市场去化奠定了有利的基础。
开发商的品牌效应为产品的市场去化提供了有利的条件。
二、销售目标
1、住宅总体销售目标:
A、总销售面积:
小高层:188123>.2平方米
注:以上数据来自项目楼属之住宅户型资料统计。
B、预计整体均价:
小高层:8>2850元/平方米
注:以上数据为初步方案,最终结论在核实成本及预计利润,双方深入研究后得出。
C、总销售额:
总销售额:。
注:以上数据是由A、B两项得出,最终结论有待定案。
D、总销售时限:
2008年6月—2008年12月完成总销售额(85%)。
注:以上时限以初定2008年7月公开发售为起始时间;
最终时间期限根据甲方取得预售证及我司进场时间确定。
三、客户分析
1、目标顾客
类别
客源特征
客源
换房客
对现居住物业感到老旧,有换房需求
事业单位职工、周边老旧小区
客带客
老业主介绍购买
老业主
年轻人
家庭结构发生变化
市区、事业单位、白领
投资客
有闲钱、对投资题材十分敏感;对产品升值空间有自己一定的预期;
曲靖、宣威、马龙等
2、客户定位
户型面积档
年龄段
家庭月收入
客户家庭描述
客源
100—120㎡
30-40岁
4000元以上
已婚家庭;
可能有小孩;
不和老人居住
行业良好的事业单位员工、白领、企业单位管理人员
160㎡
40-50岁
5000元以上
已婚家庭;
有小孩;
和老人居住
政府公务员、小型企业主
四、整体营销策略简述
开盘前/内部认购期重在造势。
一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性,决定了其在销售上一定要争取一炮而红,否则项目再有前景,也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交,强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
销售中期掌握节奏
销售中期是成交量最大的时期,且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏,利用各种卖点的组合与转移,多种销售渠道共用,对目标市场发动波次进攻。
操作的重点,在于一要借助开盘的势,趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则,以快打慢。
尾期重促销
销售后期要敢于让利,出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合,以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上,应把握几点原则:一是不直接降价,以其它方式体现让利。二是促销技巧要出新,根据项目