文档介绍：2008年武汉市南湖片区房地产市场分析
南湖片区房地产市场分析
南湖房地产概况
13>. 区域地理概述
南湖是武汉市规划并已经实施重点发展的大型居住组团,是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖,南至二环线,西抵巡司河,北靠雄楚大道,总面积1310公顷。新城将形成“一核”,“两线”,“三片”,“四区”的规划结构,并设文化服务,体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网,形成通畅,便利的交通,并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。
历史:
1) 南湖板块的成型得益于南湖机场的迁出,1992年3月,武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团,,总地价不足4亿元。
2) 98年福利分房政策结束后,武汉房地产市场迎来战略发展期,南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似,以大规模开发低价位商品住宅为特征。
3) 南湖花园城建设迅速展开,4000亩土地在迅速升值的同时,也让宝安集团承担着巨额利息及各项开发费用,而开发能力及市场容量也让其不能单独吞下这块巨大的蛋糕,宝安集团在大规模开发住址项目的同时,也采用转让及共同开发的方式降低持地成本
4) 2000年6月,宝安集团将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司,,。在2003年转让价格已经超过70万元/亩。
5) 至此,南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或者土地转让的形式进行,其土地交易价格基本与市场挂牌成交价格相持平。
现状:
1) 目前南湖花园城内几乎没有可大规模的开发土地。
2) 南湖花园城持续保持其中等层次居住板块的形象,近几年板块内土地及房地产开发项目持续低价位运行,区域价值没有得到应有的提升。从2007年南湖新城土地市场成交价格来看,仅仅略高于青山板块。
南湖经过10年的发展,已经建成了160万㎡的大型居住社区,。在这十年时间内,已有几十家地产公司开发的30多个楼盘项目面世。
这些楼盘可分成三大类,一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目,如宁静苑,温馨苑,康乐苑,祥和苑,颐和苑;二类则是2000年左右开发的项目,这段时间片区内有大量楼盘面世,如果说南湖片区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园,也有以景观见长的中央花园;有定位高端的千秋别墅,也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园;有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑,也有仅几栋多层的就号称
“经典”的经典家园;还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院,也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多,各个楼盘之间的价差巨大,同一时期开盘相距几十米均价却可相差50%以上,真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目,主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅,项目整体感觉虽有所提高,同质化却日渐严重,亮点鲜得一见。随着政府对南湖的重新规划,建设南湖新城,南湖新城中心板块就成为了南湖新城的居住核心区。主要表现为引入金地和大华两个品牌开发商进入,南湖·公园世家和金地·格林小城两个项目的建筑面积达到了143万㎡,以这两个项目为中心区域向外扩散。
* 政府规划指引,确保板块和谐开发
根据政府规划,,可容纳居民25万至31万人,新城中公共绿地面积达140公顷。南湖新城的规划目标,是建立起一个全新的兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施的“都市村庄”。使区内居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境,同时又能感受到都市便捷的交通及商业服务
* 交通路网改造解决最大发展瓶颈,促进区域与传统城市中心融合
根据武汉有关的市政规划,武汉二环线东段规划的敲定,连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道,这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道,珞狮路将变成第二条“解放大道”
同时珞狮南路延长线通车后,可南达江夏纸坊,成为江夏和中心城区连接的必经之地,南湖西珞南路区域将成为西接南湖花园城,东连光谷腹地,北通武昌中心地带,南达江夏纸坊的枢纽之地,居民出行更加便利,珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展,这里的新城将更快完全成型
在横向路网上,横贯武昌东西的南湖南路已贯通,路宽30米,为双向4车道,从南湖新城到两开发区之间的车程都缩短在20分钟内,将成为城市拓展过程中新的区域中心
两条轨道交通通过南湖将从另一个方面提升南