文档介绍：2008年郑州市华瑞紫桂苑项目营销策划报告
华瑞紫桂苑所处区域市场调查报告
郑州市住宅市场概况
2008年11月郑州市销售情况
11月住宅销售情况
已售数据
套数
面积(平方米)
已售均价(元/平方米)
全市
6933
630496
4070
金水区
2687
246750
3923
二七区
1635
143315
4245
郑东新区
1114
111419
3687
惠济区
687
66120
4917
管城回族区
632
51730
4077
中原区
178
11162
3856
从上图可以看出,全市各区域中,金水区的成交量龙头地位固若金汤,金水区的商品住宅成量仍是最大的,占整个市场的最大比例38%,与10月金水区销售量所占比例有所下降。郑东新区销量比例上升10%,管城区上涨14%,二七区、中原区、惠济区都有所下降。销售均价以郑州新区最高,中原区均价最低。
区域市场现状及发展概述
郑州北区发展日渐成熟,交通、配套等资源基本满足生活需求。北区项目开发密度较大,以华瑞项目为基本,主要关注北区12个项目,跟踪其营销策略,了解对手动态,调整自身项目以利于发展。
供应特征:
规模:规模大小各有不同,以中等社区为主。
户型:北区主力供应户型80-90平米两房,一房、三房、复式在各项目各有倾斜。
建筑类型:高层为主,小高层和多层较少。
需求特征:
户型:二房为主要需求。
总价:18-35万主流总价区间
首付:4-8万为主流首付区间
客户特征:
主要为区域内的工作、生活的年轻群体,首次置业者较多。
客户多为年轻群体,资金不是很充沛,只能寻找总价较低、首付较低的产品。除一部分客户结婚、生子刚性需求,必须在短期内寻求合适住房;大部分客户并不急于下手,而是在众多项目中精心比较,继续等待。
客户接触信息渠道较多,但并没有个人购房的清晰认识,个人思维在外界影响下摇摆不定,易听从他人意见,易受舆论影响。在近日国务院一系列政策实施后,部分客户认为政府对房市支持力度较大,房市会慢慢回暖,出手购买合适住房。市场上名目繁多的优惠方式经过时间的考量,逐渐麻木客户神经,已没有太大冲击力,但客户仍在追寻更大优惠。
目前区域楼盘平台价格水平3600-4500元/㎡,仍以二房销售量最高。
区域个案竞争项目
竞争项目概况
注:截止到2008/12/9
项目
产品
表现均价
优惠后
均价
备案价
成交套数
(近30天)
优惠活动
优惠幅度
罗马假日
(高层)
二房:70-90㎡
三房:143㎡
4500
4300
32381>.71
115
优惠1万抵2万
约2%
琥珀名城
二房:70-90㎡
三房:130㎡
4300
4160
18
1、置业A计划:返15个月月租,35万以下的每月返600,35-40万返800,40-45万返1000,45万以上返1200。
2、免天然气初装费。
3、3天内签合同免1000元。
4、定房可再申请1%。
2010年,3月交房。
约4%
居易国际广场
,.
面积:39-52㎡
4200
4200
50
一次性3%,按揭2%,内部优惠20%。
20%
水晶城
(高层)
一房:41-70㎡
二房86-89㎡
4900
4613
142
返19个月月租,二房每月返1000元。
大定后一星期内签合同的再优惠1000元。
免天然气初装费、暖气初装费。
在家乐福设有一外展中心。
约7%
丰庆佳苑
(高层)
一房:43-55㎡
二房:83-102㎡
三房:121-166㎡
4000
4000
24
一房3590元/平米起;二房4190元/平米起;三房3850元/平米起。
%
主语城
(高层)
一房:41㎡
二房:70-95㎡
4200
3990
3676
14
1、特价房,单价3660元/平米,原价4100元/平米.
2、参加团购95%优惠.
5%
金印阳光城(高层、小高层)
一房:37、41㎡
二房:92、93、94、96㎡
三房:113、116㎡
4050
4050
70
1、3570元/平米起。
2、首付可付10%,余下10%于2009年年底交完。
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