文档介绍：2010年03月东莞万科·虎门金洲项目前期定位报告
万科·虎门金洲项目前期定位报告
2010年3月
王者驾临
项目分东西大、小两个地块,整体地势规整、内部较为平整
占面:60570平米
容积率:21>.5
大地块限高:80 米
小地块限高:60米
建筑密度:25%
绿化率:30%
地块现状:地块周围基础设施达到三通,东侧拥有山体山景资源,南侧为菜地及磨喋河涌,西侧临连升路及虎门地标,北侧靠华池酒店和虎门高速。
我们的项目
地块地形整体条件较好,有一定山景资源,但周边环境不纯粹;项目地理位置和交通条件优越,属于虎门中心南片区的核心区域。
连升路
山体
虎门高速
华池酒店
金宁路
虎门地标
本案
磨喋河
金洲项目是虎门新晋地王,地价成本高企(楼面地价高达5217元/㎡,是虎门2009年平均楼面地价1388元/㎡!是虎门2009年洋房成交均价6278元/㎡!楼面地价接近洋房成交均价标准),项目预期售价是虎门09年洋房成交均价的2倍以上!
虎门金洲项目是万科TOP系列产品,属于万科的高端产品开发系列。
金洲项目位于虎门“中心南片区”的核心区域,属于政府规划的“高尚住宅区”,项目地段优越,片区内豪宅云集(虎门1号、虎门地标、龙泉豪苑等高档楼盘),且价格坚挺,虎门1号洋房最高单价破万!
虎门镇拥有超强的经济实力,虎门人拥有强大的消费能力。虎门镇经济实力超强,连续多年位列全国“千强镇”榜首,主要经济指标连续多年位列全市之首;虎门镇服装行业弛名中国,产生了一大批服装行业私营企业主,他们具有强大的商品房消费能力!
我是谁?新虎门王!
从主观条件来看:
从客观条件来看:
我是谁?新虎门王!
本项目属于城市中心住宅,城市中心区位是项目必须充分发挥的优势
本项目必须走高端定位路线
本项目必须成为虎门高端市场领航者及虎门新豪宅标准的创建者
虎门房地产市场迅速发展推动了虎门的城市发展;
虎门城市化进程发展短期内未如预期,城市中心仍是消费者购房首选区域;
金洲片区作为虎门城心的地位越来越重要,这是项目的主要竞争优势之一。
本项目的高地价成本及万科的品牌背景是对金洲项目高端定位的要求同时也是支持;本项目对于东莞万科在虎门乃至东莞西部镇区的长远发展具有指标性意义!
虎门相对稀缺的市场供求状况使城市中心高端社区盘价值不断提升!
虎门新中心区域多为高档楼盘,但档次和整体品质感仍有很大提升空间。
虎门房地产市场发展现状为项目创造了超越市场的绝佳机会!
本项目是奠定万科在虎门房地产行业话语权的最佳机会!
我是谁?新虎门王!
虎门城市中心新豪宅标准创建者!
虎门城市中心高端住宅的领航者!
虎门城市中心高端住宅的新王者!
毋庸置疑,
万科·虎门金洲项目必须是:
1、三高要求:高形象、高速度、高品牌提升
2、入市时间:2010年第四季度
3、销售目标:2010年年底实现6个亿
1、保证高形象:通过打造虎门最具竞争力的高端豪宅产品形象,从而实现项目的高形象及理想利润
2、保证高速度:根据地块条件规划市场接受度高的高端产品
3、保证高品牌提升:通过高端产品+高端营销赢得市场口碑
我们的目标
合富的理解
思考:
在今天的虎门,
这样一个天赋高端项目,
应针对哪些人?
该做什么样的产品?
如何营销?
才能实现我们的“三高目标”?
本报告思考维度架构
第一部分——宏观背景
第二部分——市场维度
第三部分——客户维度
第四部分——产品维度
第五部分——营销维度
……
国务院明确二套房贷款首付不低于40% ……
央行上调3月期央票发行利率……
国务院常务会议四点措施……
国内经济:出口形势好转,通胀苗头出现……
国内经济:复苏正在进行时……
宏观调控不断加强,10年下半年房市可能面临调整,
未来房市如何走向,存在诸多不确定性因素,应适度控制风险
宏观背景1:宏观经济大势判断
宏观背景2:虎门城市新规及发展新趋势
2010年,虎门城市规划定位全面升级:由“东莞重要的城市基地”升格为“珠三角门户节点城市、东莞副中心城市及滨海国际商城”;
“滨海国际商城”是虎门将来的发展方向。“一河两岸三板块”的新城市发展格局建设,将全面启动。
开启“依山、抱水、三板块;三轴、三带、多中心”新城市布局,城市价值必将进一部提升;
虎门轨道交通和高速路四通八达,穗莞深、R2、广深港铁路客户专线等在未来几年将陆续通车,届时,从虎门到广深港惠等城市仅需半小时;
政府把万科虎门地块所在的“中心南片区”定位为虎门的“高尚住宅区”,势必助推本区域房价持续上涨。
虎门镇具有众多城建规