文档介绍：2010年10月14日中冶青岛·城阳项目创意推广策略
中冶青岛·城阳项目创意推广策略
2010/10/14
PART 1 策略分析
城阳区
崂山区
流亭国际机场
市北区
市南区
青岛市中心区域
城阳区政府
5公里
25公里
15公里
20公里
李沧商圈
崂山国家风景名胜区
项目地块
四方区
李沧区
城阳区现状:
经济开发区,日、韩中小型企业聚集地。
距机场近的贸易发展区域。
区域房产供应量大,造成整体房价偏低。
城阳区未来:
“建设胶州湾北部新城,胶州湾北部新区完全重合在城阳区,这个新城就是青岛市后100年发展的最大空间。”
城阳区将来会形成一个海陆空的空港,价值高速成长。
区位环境
竞争环境
中心区板块:与城阳区建设同步启动的中心居住区,因地处飞机航线周边区域,以多层产品为主,也有部分小高层、联排等产品;本区教育、医疗、娱乐、旅游、商业等资源配套已相当完善,具备中心居住区必备的各种配套条件,居住氛围日益成熟。
代表项目:万科魅力之城、宝龙国际社区
夏庄板块:308国道沿线及夏庄崂山水库区域,拥有山景与水景资源的双重优势,早期产品以别墅、多层为主。新开工项目多为小高层、多层和高层产品复合社区。
代表项目:天泰城、山水嘉园、百通香溪庭院
惜福镇板块:依托城阳新东部规划和山景资源优势,已成为城阳区较具发展潜力的高尚居住区。
代表项目:盛世美域、千禧国际村、怡馨苑、100福国际山庄
流亭板块:流亭街道房地产开发较早,相对比较成熟,已基本上与城阳中心区连通。产品业态层面不高,老城区内已基本上没有大块土地供应,也难以开发建设大规模高端项目。
代表项目:卓越蔚蓝群岛
万科魅力之城
青岛新天地
建筑风格:活用青岛传统的建筑文化红瓦,德国建筑等主题,形成具有统一性的城市设计,建造青岛特点的借路与开放空间。
产品:面积从85平米到200平米不等,包括情景花园洋房,复式房。
现状:一二期已经入住,10月1日三栋楼85-140平米户型开盘,均价6500元/平米。
竞争环境——同区域竞争
万科魅力之城
竞争环境——同区域竞争
延续了城市花园系列产品,其品牌形象与全国其他万科项目相对应。
人性化处理,在推广中能够根据区域特征,突出其韩文标识。
项目公示系统突出其专业性,及公开性原则。
竞争环境——同区域竞争
汇豪景苑
贵在美好生活
定位:城区中心高尚品质生活的领跑者,构筑城阳区高尚主题休闲商业聚集区,城市珍藏品。
地理位置:城阳核心区,位于区政府东400米。
建筑特色:园区内假山、木栈道及“U型”活水水系贯穿。
产品:二期高层,面积在92~161平方米之间。
现状:一期去年9月份交付,5月二期开售
竞争环境——同区域竞争
都霖馨苑
幸福生活触手可及
地理位置:李村商圈,崂山CBD
建筑特色:3万平米私家运动公园、梅兰竹菊四大主题景观、忠孝两个主题广场,溪流景观池塘,融合禅式枯山水景设计。
产品:25个楼座,1800多套住宅。小高层15层,多层5层,户型在45-108平米
现状:4500元/平米
竞争环境——同产品竞争
山海湾
远山·近海·湾生活
地理位置:黄岛区薛家岛旅游度假区北侧中段,薛家岛海湾最南岸水域内。
主题定位:海滨休闲度假生活设计理念,从海景资源、生活品质、建筑形象等方面创造差异化。
产品:一期主要为“5+1”迷你花园洋房,面积50-110平方米,托斯卡纳风情建筑。
现状:一期在售,2010年7月入住。
竞争环境——同产品竞争
书香蔓城
优悦居住蓝本
概况:地处胶南开发区秦皇岛路与青岛路交汇处,集情景美墅、多层、高层公寓一体的高端物业社区。
规划特色:崇尚欧陆中世纪建筑美学,以意大利托斯卡纳建筑风格为主,具浓郁异国田园气息。
产品:情景美墅洋房,70-130平米,赠送景观阳台,采用层层退台规划,增添花园式露台。
现状:花园洋房均价5400元/平米,十一开放风情商业街,景观示范区,示范单位。
同区域,以异域洋房的生活与价值吸引力胜出。
同产品,以意式风情与红酒文化的深入演绎,独树一帜。
将意式托斯卡纳风情与项目更加紧密联系,落到实处,产品、现场、推广、表现……
竞争总论
诉求对象
客户群所在主要区域:
城阳区内部客群占70%以上,青岛市区客群占一定比例。
目标客群来源:
中小型私营企业主
应聘于城阳区域的外企\三资\金融机构\企事业单位的员工
朝鲜族或韩国置业人士
投资客
区域外的白领阶层
购房特征描述:
主力总价集中在50-90万元之间,户型以90以下的二房、三房为主。
置业心理
置业动机:
刚性住房需求的一次置业年轻群体
中年换房群体
大面积旧村改造