文档介绍：绿城留庄项目营销策划报告分析一、环境分析(一)优越的选址 1 、目前杭州,乃至整个华东地区都极为罕见的低层、低密度、高档精装修住宅 2 、在近几年杭州房地产地块稀缺的情况下,位于杭州市西湖区著名风景区旁 3 、曾经的皇宫选址,独一无二 4 、处杭州西溪国家湿地公园正南侧,北依“杭州第一景观大道”天目山路,背望优美如画的老和山,空气清新,自然景观资源得天独厚(二)周边配套设施齐全 1 、学校:星洲求是小学、文新小学、育华小学、育华中学、留下西湖高级中学、杭州第十五中学 2 、幼儿园:育华幼儿园、杭州省级机关府苑幼儿园等 3 、休闲购物:集新华书店、 UME 影院、银乐迪 KTV 、物美超市、购物、餐饮、游乐园等为一体的西城广场 4 、五星级酒店:西溪天堂悦榕庄酒店和喜来登酒店(三)内部配套设施 1 、包括会所、酒店、多功能厅、物管用房、经营用房、人防设施、自行车库等 2 、小区内设有儿童游乐设施和健身设施(包括室内外泳池、室内健身房等) (四)交通 1 、留庄项目隶属西溪板块,位于西湖区西溪国家湿地正南侧,东至浙江化工科技集团有限公司,南至杭州大自然磁带厂,西至中国人民解放军 73021 部队,北至天目山路 2 、项目周边交通系统发达,出行十分便利,距西湖风景区仅约 5 公里二、 SWOT 分析(一) strengths (优势) 1 、品牌优势绿城在近 3 年中连续名列中国房地产公司品牌价值 TOP10 、中国房地产百强企业综合实力 TOP10 ,并两度蝉联浙江省房地产企业 50 强榜首;同时荣获“ 2005-2006 年度中国房地产诚信企业”称号,并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“ 2004 年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。 2 、专业经营绿城专注于优质房产品的开发, 产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列,同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。 3 、建设技术领先克服了西溪湿地限高 18 米黄海高程对做足容积率和整体规划的不利限制、天目山路轻轨噪音对住宅环评的障碍、东侧 3 号市政道路未能由政府牵头先行建设、项目 90 平米以下小户型由酒店式公寓承担,比例不足部分由丽江公寓异地解决等诸多困难 4 、资金雄厚项目立项决策批复投资 8 亿元, 所需资金自筹解决。其中项目土地中标价为 50100 万元。初步设计批复概算 130100 万元。项目总预算 128705 万元 5 、优秀的开发合作单位和材料设备供应商 6 、先进的技术设备留庄项目率先引进了八大住宅科技:官邸拥有中央空调、中央新风、中央吸尘、地板低温辐射供热、灯光控制、净水、外墙外保温、同层排水体系等众多住宅科技系统。给水管为食品级不锈钢管,减少饮用水的二次污染;重视项目的保温减噪性能设计领先性(二) weaknesses (劣势) 1 、由于留庄项目是将北京御园的官邸精装修产品移植到江南,在具体的节点构造设计上, 对檐沟形式、铝木门窗构造、架空层、地下室等部位设计有所欠缺, 未能充分考虑江浙黄梅季节气温高空气湿度大, 夏季多雨水台风的气候特点, 对原有设计进行本地化改良。导致项目的“水土不服”,防潮防渗漏设计不尽完善。 2 、建筑设计在外立面设计时对大面积平层精装修公寓的设备阳台位置和面积考虑不足,导致设备阳台狭小,