文档介绍：物业管理企业
自负盈亏与开源节流
出现亏损的原因
管理费缴费率过低;
管理费标准过低,不符合实际经营及市场发展趋
势
项目分多期开发,而因前期入住户数太少,而不
可避免会出现管理帐项亏损
承担过多发展商售后服务责任,造成财力物力的
消耗及管理费使用不当
会所使用率低,导致大幅亏损,影响管理帐目
相对应的举措
专注物业服务,作到质价相符
管理费标准应合理及符合市场发展的情况,不宜定得过低:
尽量控制欠管理费的情况,不可在出现大量欠费或形成欠费风气才作
出处理
对于多期开发的项目
尽量延续管理杈;即
禁享
期户数少导致管理
帐出现亏损,也有足够时间追回或在后期减低
尽量采用酬金制,减低管理公司风险
充分开发会所潜在资源,根据入住情况及客户需求不断调整经营模式
减亏为盈;
开源(见后附详述)
节流(见后附详述);
开源举措(概述)
国内多个城市均已出现多个管理项目的情况,应充分发挥团队优势
资源共享
充分利用会所资
有竞争力的价格、多样化服务,特色活动吸
引业主及,以提升人气、增加收入方式冲抵支出,减低赤字
根据项目位置及入
引进小区直饮水、自动售货机、洗衣等服
务设施或资源,在提升服务的同时,增加收益
以发展商推广费用与小区/会所活动相结合的方式,充分利用公司内
部资源;
广告收入:在小区内电梯/停车场设置广告,主要考虑与业主日常生
活相关的广告类
场地收入:将部分空闲场地出租于如电信/移动等承包商做机房使用,
面可提升小区通讯质量
可稳定获取一定租金。比华
利及大都会都有
匕华利租金每月为1700元/月。
节流举措(概述)
费用构成
所占管理费比例c
比华利2008年1-10月费用为例
员工费用
57%
行政费用
4%
■公共能耗
%
保险及折旧
%
清洁费用(外判)18%
维修保养费用4%
其他杂项费用分小区活动及3%
管理者酬金
9%
节流举措(概述)
通过上表,占管理支出比例较大的三项为
人工费用;57%
公共能耗;%
维修保养费用;4%
根据每个项目的情况可能存在个别差异,故对于
项目开支进行详细分析及平衡,有针对性的开展
节流举措,方可获得较明显的效益。
节流举措(概述)
人工成本的节流措施
采用综合工时制,减少休息日的加班费
员工加班采用补休方式处理,减少加班支出;
由报纸媒体改为网络招聘广告的形式,减少招聘费用
会所等受季节影响较大的经营项目,采取聘请临时工的
方式(如:健身教练、救生员)
在不影响质量及运行的情况下,外判服务(如高压运
行)
新项目的人员招聘除个别管理层员工外,尽量安排于竣
工验收后、入伙前1-2月入职
节流举措(概述)
行政支出
推行集团釆购:对同一城市设有2个以上管理项目的城
市,推行集团采购(与公司IT采购相同方式),减少各
管理处行政支出及获取更优惠价格;
对于需进行登报发布招标信息的外判工程,尽量采用网
络发布,以减低此项支出(大都会2007年度招标广告支
出5-6万元,比华利豪园支出1-15万元);
尽量采用VC/电话会议的形式,减少日常差旅支出
尽量减少各类预付款
节流举措(概述)
公共能源(一):
照明系统
在不降低照明质量的前提
通过前期设计介入、系统改造等方式
达到高效、安
物业管理的地域
场所的不同,重点对以下项目进行合理安排及调整,达到节能目的
安装照明节电装置(如:大都会广场);
照明灯具的选择;
开关控制设备的选择
设备开关时间的合理调整
开关方式的调整
节流举措(概述)
公共能源(二):
供水系统
■供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等易发生
“跑冒漏滴”的部位,应选用质量过关的零配件
■保持经常巡视,及时检测维修供水管网,以免供水系
统漏水发生浪费;
因地制宜,合理使用及分配水资源:
■在条件许可的情况下,设立雨水回收或循环水设施