文档介绍：自1978年我国土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了 30余载的风雨历程，其发展历史大致分为四个阶段： 1978〜1991年为理论突破与起步阶
段，这一阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 1991〜
1995年为非理性炒作与调整阶段，海南的房地产发展是这一阶段的代表； 1995〜2003年
相对稳定的协调发展阶段，这一阶段，我国房地产稳健发展，逐渐成为我国经济发展的巨力 引擎；2003至今，调控、反调控与总体反思阶段，此阶段房地产呈现过热态政府为了稳定 市场发展，开始进行全面的宏观调控。
目前，我国的房地产发展与上世纪日本金融海啸前的发展状况有许多相似之处，也正 因为如此，泡沫论”、过热论”的呼声不绝于耳，，但是，从08年起人们预言的 房地产冬天” 仍然没有到来，甚至去年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。去年 1〜5月，全国房地产共
完成土地开发面积 3771万平方米，同比增长 %。房地产施工面积达到 43112万平方 米，其中新开工面积 。房地产开发到位资金 3105亿元，同比增长 35% ,
比08年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中， 房地产开发企业自筹资金 971亿元，
% ;国内银行贷款 790亿元，% ;利用外资50亿元，同比增长 15%，也呈现恢复性增长态势。去年前 5个月房地产累计竣工面积 4076万平方米，同比增 %，其中，商品住宅竣工面积达 3392万平方米，同比增长 17% ;商业用房竣工面
积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年 1〜5月份全国实现商品房销售 4564万平 方米，同比增长 %。甚至于今年在国家要重点调控房地产业的情况下，许多原本准备 购房的消费者都开始观望，但房价依旧居高不下， 仍呈现迅猛攀升之态。那么，怎样认识保
持房地产业持续增长的动力之源呢？
国民经济的持续快速增长。 近几年来，我国国民经济增长率持续超过 7%，高经济增
长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大， 大量农转非人口涌入城市必然
要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。 国民经济的持续快速增长， 也使
城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面 激活”了中低收入者的购房需求，为
房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体； 另一方面，也使原来购买力较强的消费者提
升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。 因此，经济增长速度与增长质量是决定房
地产发展的前提与基础。
体制与机制的市场化。 长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房， 这种供给模式
是中国城市居民居住环境差的主要原因。 国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，
从而使住房成为自由流通的商品。 市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人， 购房者
用货币去选择适应个人需求的商品。 这种产权的明晰化、 个体化，催生了当前这个世界上最
大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求， 正是我国房地产业几年来持续火爆
的载体。
与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催 化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下