文档介绍：2010年中国房地产市场回顾与2011年展望
2010年中国房地产市场回顾与2011年展望
政策向右,市场向左
2010年中国房地产市场回顾与2011年展望
2010年:五大看点
看点一:千家与千亿
2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。
这一年,出现了三个“超千”的标志性事件:进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。
外资房企数超千家:据商务部统计,2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示,2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。
年销售金额超千亿:2011年1月4日晚间,万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称,2010年1-12月,万科累计实现销售面积7>898万平方米,销售金额1082亿元,成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。
土地出让金超千亿:据世联监测数据统计,2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中,北京超过上海成为2010年出让金最多的城市,金额为1629亿元;接下来依次是上海:1513亿元;大连:1158亿元。
不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然,至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件,也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一,千家外资开发商的进入,势必会加剧中国房地产市场的竞争,对当地地价及房价产生一定的拉动作用,增加国家调控房地产的难度。当然,外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用,促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二,万科年销售金额超千亿,将会给国内开发商带来很强的刺激作用,原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略,加速行业的整合,提高行业的规模化效应。其三,北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨,而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。
2010年,可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严,手段之多,调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下,居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为,这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景,同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路,打破民众观念的束缚,纠正“政策向右,市场向左”的矛盾,重塑政府在市场的威信,应是今后政府努力的方向。
看点二:规划与房价
金融危机后的这两年,往日屈指可数的区域规划,如同雨后春笋,不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图,近期形成的区域规划,在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上,呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年,国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热,1月4日,海南国际旅游岛正式获批,接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等,加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容,前后一共批复了10多个区域规划。后续来看,2011年开年,山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定,而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。
区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素,区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大,基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势,对于房地产市场而言,这些优势将逐步转化为固定资产投资增加,人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。
首先,基于区域规划长期的资源聚集和发展前景,能够直接推动区域内房产物业的升值。例如,海南房价在旅游岛获批后再度疯狂,国家统计局数据显示,2010年1-11月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后,整个片区房价逆调控周期上涨10%左右,充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。
其次,规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应,对周边城市的辐射能力增强,城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用,加强了房价上行的预期。例如,京津冀都市圈的概念一经报道,河北省境内的近首都区域房价强势上涨。
第三,特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后,城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在,房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷