文档介绍：2010年西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告
谨呈:七方置业有限公司
西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告
关于我们对项目定位的解决方案
项目地块研究
项目市场研究
项目定位研究
启动策略研究
经济指标
交通分析
配套分析
地块分析
项目界定
城市背景
开发现状
价格环境
客户分析
市场特点
项目研判
功能定位
规划建议
价格定位
客户定位
营销安排
节奏划分
准备工作
执行纲领
推广策略
第一部分
对项目地块的认识
区位分析
地块分析
项目属性
交通分析
项目指标
项目基础指标:
占地面积
项目总占地9亩
建筑面积
本项目建筑面积36000平米
容积率
本项目容积率6
地块经济指标分析
占地面积:9亩
高容积率:63>.0
小规模、高容积率,产品发展受限制
地块四至及内部情况
项目地块处于处于长缨路和东站路交汇处
项目所在的胡家庙片区处于东郊商贸集散区和浐灞生态区的插建型区域。
项目所在区域是商业次中心,同时也是位于发展主轴和发展次轴的交汇处,地理位置优越。
项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈,规划中的次中心区域,同时位于以长乐路经济带为轴芯,以康复路、长缨路为骨架的轴线上
胡家庙区
西高新
主城区
市中心(钟楼)
车程15分钟
市中心
地块一侧临东站路街面,其中西侧与城市主干道相邻,南侧紧邻含光静里项目,北侧为社区道路和城市次干道,紧邻唐韵三坊项目。内部处于厂房区,还没有进行拆迁
地块四至及内部情况
地块位于唐韵三坊项目和含光静里项目中间区位
东至东站路
西至东站路,紧靠交通干道
南至含光静里项目
北至唐韵三坊项目,距离街面约50米
地块目前现状处于厂房区,还没有进行拆迁。
地块北侧
地块南侧
地块东侧
地块西侧
地块周边配套状况
金融配套:农业银行,工商银行,邮政储蓄,商业银行等
商业:易初莲花、华润万家、长缨宾馆、康复路批发市场、胡家庙蔬菜批发市场、水产市场、干货调料市场等。
教育:黄河中学、西光中学
医院:第四军医大、西京医院。电力医院。胡家庙医院
地块位于胡家庙中心地带,周边金融配套和生活配套都比较齐全
地块周边交通状况分析
周边路网分析:
项目西侧东站路,直通连接长缨路路和兴工路,是南北主干道之一,可视性次佳。
项目南侧为含光静里项目现场可视性最差。
项目东侧的长缨路: 是片区东西主干道之一, ,可视性最佳,公交线路有未来地铁3号线、402、410、43、227等
项目北侧为唐韵三坊项目施工现场,可塑性比较差。
可视性方面东站路最好,其次为长缨路,再次为兴工路和距离较近的东二环
地块北侧
地块南侧
地块东侧
地块西侧
项目属性
区域事实
区域界定
大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的商业次中心
片区商业氛围最浓
东站路与长缨路
交通相对便利
项目周边人口相对较少
消费力相对十足
占地面积为9亩,容积率为6
小规模项目的开发
项目界定:片区商业中心,规划次中心,消费力相对十足,小规模项目的开发
第二部分
对大环境新市场的理解
价格环境
客户分析
市场特点
开发现状
城市背景
■在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发,深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用,未来城市将遵循
“南北拓展空间,东西延伸发展的城市布局原则,城市未来主要向西南、东北方向发展”的整体发展思路,在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心;在北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。
阎良新城
高陵县城
泾渭新城
新筑组团
临潼新城
洪庆组团
蓝田县城
遵循西安市整体规划思想,区域所处在城市未来主要发展方向
在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群
■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路经济带为轴芯,以康复路、长缨路为骨架,以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区。
■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色化为发展方向,加快现有商贸业态升级换代步伐,形成具有物流集散、批发交易、信息发布、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集群和良好的产业发展环境,完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。
雁塔
碑林
新城
未央
商贸
从目前该区域城市发展规划大骨架来看,政府的决心还是以强化区域的城市商业发展,新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。
地块编号
成交时间
用地性质
竞得人