文档介绍：2011年10月24日成都温江项目定位思考
成都温江项目
定位思考
营销中心·前策组
2011年10月24日
目录
INTRODUCTION
第一部分:市场分析
第二部分:项目分析
第三部分:客群锁定
第四部分:项目定位
第五部分:产品定位
第六部分:开发建议
先认识一下成都
Step 1
成都行政区划范围
其他:
1、四川省政治、经济、文化中心
2、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心
3、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽
4、西部地区高新技术与新兴工业产业基地
5、西部地区具有优良人居环境的居住地
6、国家重要的旅游中心城市
成都城市地位
地理位置:四川省中部
截至2011年9月30日,成都市管辖9个区(青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区)、1个开发区(高新区)、6个县(郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县),代管4个县级市(邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市)。
成都的中心区结构:5个同心圆+5个近郊卫星城
成都之于世界的意义在于,告诉你如何正确地浪费时间。
城市气质:悠闲舒适的西部发达城市
四大新城——全域成都发展策略
北部新城:工业+商贸。应改变传统专业,搞成一个永不落幕的博览会。其中,北部新城的北部建国际商贸城,东南面为工业发展区,为商贸配套服务,南端的凤凰新城是一个高档休闲居住区域。
东部新城:汽车+旅游。应将北部龙泉山纳入新城建设,打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少,要启动南北干道。二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展,将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大,将十陵、西河打造成汽车贸易区,另还可考虑汽车娱乐发展。同时,对十陵公园也要开发建设。
西部新城:大学城+生态。建一核两带田园网络;结合温江、郫县的定位,将几十所大学也纳入新城发展中。
南部新城:航空+信息。加大高速路端口的辐射,高度重视航空港,更要打造信息生活。
四大新城拓展为六个新区组团
双流华阳
组团
温江组团
新都
组团
双流东升组团
龙泉
组团
郫县组团
功能定位:城市重要功能区,主要包括:居住、教育、高新产业、旅游。
重点发展职能:花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区等。
空间发展策略:应以产业高级化、专业化为主要特征,提高产业准入门槛,严格防止和控制土地的无序开发,提高土地利用效率,高度重视生态环境的保护工作。
西部发展受控
由于西部处于“上风上水”的位置,城市规划将严格控制发展,限制上大污染的项目,在用地指标、人口规模上也做严格控制。
也就是说相对于东部和南部而言,西部发展的空间较少,地源性经济动力缺乏。
成都市城市总体规划(2003-2020)提出成都市将向东南北三个方向发展,但是将控制向西发展。
西部是成都上风区和水网密集地方
成都房地产市场
整体判断:供大于求,未来货源充足。
2011年9月成都住宅市场供应大增,成交小增。
新增供应4083>.82万㎡,>95%,%;
㎡,%,%
数据覆盖范围为:成都主城区:城东、城南、城西、城北、城中;
近郊区:双流、龙泉、新都、郫县、温江
9月,传统旺季成交并不旺,成交量仅小幅上涨,本年成交量处于低位运行,成交量没有新突破。
量:本年成交量处于低位运行,成交量没有新突破。
量
价:成都价格一直保持平稳状态,今年3月份为历史低位,但住宅价格一直没有攀升迹象。
9月成都房住宅成交均价为6785元/㎡,%,%
价格走势平稳
价
限购:仅包括主城区五大区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)和高新区
*
受限购令影响,主城区份额萎缩严重,郊区市场份额扩大。
目前郊区市场的占比超过七成。
第一圈层近郊区的市场占比超过五成
2011年上半年成都各城区(备案口径下)住宅供销存对比图
2011年受限购令影响,郊区市场持续火热,其中双流、新都、郫县以及高新区最为突出。
远郊市场表现依然比较弱。
势
㎡,%,%
㎡,%,%
势
受国内宏观环境影响,今年无论是主城区还是近郊市场,都相较去年出现了较大的萎缩。
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势
今年9月份之前,无论是主城区还是近郊市场,住宅成交价格都未出现大幅跳水。
郊区与主城区价差明显,我司项目地块处于郊区,并且距离市中心距离