江苏常州御景澜湾整合营销方案（48页）.pptx

文档介绍：2012年9 月
御景澜湾 整合营销方案
1
精选课件
项目分析 市场研判营销策略 活动策略当亟待解决的事项
目录
项目分析
Part 1
项目SWOT分析
4
1、安厦集团在项目周
边的别墅项目体量很大 ，
是本案的直接竞争对手。
2、城市经济较为落后 ，别墅项目定位高端总价，客源有限。
3、马龙县离曲靖、昆明很近 ，对客户的分流较大 ，尤其是别墅产品。
4、整体市场的观望状态 。
精选课件
前期销售检讨分析
市场：
在县城房地产单从供应量上来讲已超现有的消费需求，在这样的一个市场情况下，一方面给我们留下
了一个市场机会。如果能够在未来的工作中，及时总结的经验教训，及时调整营销战略，我们的销售
必然会放量；
产品：
项目的规模不是最大的，产品的从整体上来说是好的，但不能单就一个方面说产品是最好的，现销售
价格是马龙最高的，虽然目前市场上普遍认为我们的价格奇高，但只要重新设计，重新包装让市场认
清我们产品的价值，我们的销售必然会放量；
消费者：
当地的消费市场中，经济结构相对单一，主要以工薪收入阶层为主，高收入阶层数量少；
我们现在存在的问题
1、由于前期价格定位没考虑市场容量及销售 部门对市场期望值过高的关系，导致项目售价和市场脱节，加之包装支持不足及产品优势宣讲的不足，使消费者不能准确地感受到产品的价值，而只是让其感觉我们的价格太高；
2、市场对项目的地段认知度较高，但对产品的认知度较低，从而大部分消费者认为项目的价格与价值不符，并形成了不利于项目的负面口碑宣传；
3、由于前期的项目宣传缺乏及不足，只是单纯对产品信息进行市场传达，不能引起市场的关注，因此也就不能为项目提供充足的客源支持；
4、甲方领导过多参与与客户的接触，两边与客户的对接不统一，造成客户不信任售楼部，直接后果就是项目的滞销。这同时造成甲方领导在客户面前再无退路，（甲方只能针对性几个特殊朋友关系进行直接交流和优惠）
5、对政策的影响没有充分的认识到，认为县城不会被波及；
未成交原因 ，销售难点
价位高 ，价格大多在5000/㎡左右，而经过反复的市调及研判，现在市场能接受的价格只是在4000左右。
客源少 ，当地经济较为落后 ，别墅产品的客源十分有限；
在总价居高不下的情况下 ，产品没有实质性让利、优惠 ，客户关注的问题集中于价格、优惠；
目前客户均表示总价过高比较难以接受；
加上地下室面积的全部计算，客户畏于总价转而打消购买念头；
宣传不到位 ，项目的优越品质在当地老百姓心中并没有形成概念；
竞争对手实力强大；
市场研判
Part 2
案例参考
目前状态：待售，正在打地基
开盘时间：待定，预计10月底11月初
价格：待定 ，一期均价2600
房源：326套
类型：多层 、小高层
云华园二期
目前状态：在给一期客户办理手续，二期剩余电梯房源，开盘时间待定。
开盘时间：一期：2012年7月28日
价格：2800--2900
房源：二期300多套
类型：多层、高层
东郡明珠