文档介绍:2011年中山雅居乐·世纪新城三期A区二阶段前期策划方案
三期A区二阶段前期策划方案
产品分析
市场分析
目标人群分析
意向客户描摹(前期调研数据)
目标人群特征分析
价值体系
项目核心优势分析SWOT
项目价值体系建立
目录
定位系统
核心价值定位
产品定位
目标客群定位
形象定位
六3>. 营销节点计划
工程配合节点
营销重点节点铺排
PART 1
市场前景及竞争分析
西区1-4月中旬成交商品住宅套数占比情况
月份
1月
2月
3月
4月中旬
中山
6799
3046
4645
5044
西区
434
200
201
326
占比
%
%
%
%
市场分析
西区房地产活动较平稳,其商品住宅成交量占中山市整体成交比重一致比较稳定。随着西区区位优势的不断提升,可预见其房地产市场成交会稳步上升。
PART 1:市场前景及竞争分析
西区每月平均消化水平约维持在260余套,且除特定宏观政策时期出现动荡外,成交一直保持稳定,可见西区房地产市场供需比例一直较为稳定。
PART 1:市场前景及竞争分析
区域
2010年7月-2011年2月
平均销售套数
存量套数消化时间(月)
全中山市
4117
西区
273
西区存量消化周期低于全市平均值,由此可见西区市场需求旺盛。
市场分析
2010年
2011年
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
1147
1214
1389
1256
1380
1239
1583
1411
西区2010年7月—2011年2月商品房存量
西区2010年7月—2011年2月商品房存量消化情况
PART 1:市场前景及竞争分析
片区
主力项目
均价
沙朗
广浩·美林假日
4800元/㎡
隆昌
滨江一号
10000元/㎡
西苑
蓝波水岸
6000元/㎡
荣光·星汇国际公馆
6800元/㎡(含1500元/㎡精装)
广丰
奥园大地
5500元/㎡洋房
10000元/㎡别墅
区域总体均价水平约5500—5800元/㎡
2011年2—3月,西区商品住宅成交均价在5500—5800元/㎡的价格区间,相较去年底5000—5200元/㎡的均价,略有上升。
PART 1:市场前景及竞争分析
西区热销面积段描述:
从供销比例来看,西区热销面积段为90-100㎡,%。此面积段为传统销售面积段,也是刚需面积段。从销售套数来看,0-60㎡平方销售数量最多。主要为投资客一次性付款首选产品。
PART 1:市场前景及竞争分析
西区房地产市场发展良性、稳定
1
2
3
西区房地产市场近年来发展稳步有升,尽管受宏观政策的影响,但总体成交状况呈上升态势。
西区月平均消化能力以及余货消化周期,均体现该区域有较强的购买力。
西部片区下半年将不断有新项目导入,市场客群将一步步被区域细分
4
西部片区商业项目将不断投入,但是进度缓慢,下半年商业推动力不会太明显
PART 1:市场前景及竞争分析
PART 1-2
竞争分析
PART 1:市场前景及竞争分析
别墅竞争对手分析
2
棕榈彩虹
3
2
华发生态庄园
2
2
奥园大地
1
PART 1:市场前景及竞争分析
分布区域对比
火炬开发区
清华坊
华发生
态庄园
锦绣海湾城
南朗镇
铂爵山
东区
沙溪
南区
汇景东方
5月推出小户型联排200-230㎡,共计24套。(三期体量134套)
即将推出,233套
朗润园
碧桂园秀丽湖
奥园大地
西区
五桂山
世纪新城
紫园
335-513平方米别墅共53套
棕榈彩虹
总结:2011年别墅市场竞争项目增多,主要集中在东区以东及南区以南, 西区一带在售奥园、华发,新增棕榈彩虹。
PART 1:市场前景及竞争分析
世纪新城
奥园大地
华发生态庄园
棕榈彩虹
类型
别墅+洋房
别墅+洋房
别墅
面积价格
160㎡
260 ㎡
(未推)
169-350㎡
(10000元/㎡)
主力面积200-550㎡
(13000—22000元/㎡)
230-450㎡,
(未推)
产品类型
双拼,联排
(56套)
联排,双拼
总货339套
销售213套
主打独栋、双拼,
仅24套联排
200-230M2
主力C、D1、
D2型联排别墅
(100多套)
立面风格
现代简约
地中海风格
新加坡现代风格
现代欧式
室内挑空