文档介绍：2011年临邑项目前期沟通报告
临邑项目前期沟通报告
整体市场评述-市场大势,立足之本
区域市场解析-知己知彼,百战不殆
项目市场建议-总结思路,寻找出路
本报告主要分为以下几部分内容:整体市场评述,分类市场解析,项目市场建议。报告将重点阐述产品定位-我们究竟卖什么?
一、房地产市场整体评述
——我们处在什么样的市场环境中?
政策研究
临邑概况
宏观经济
临邑规划
上调存款准备金率
政策分析:
存款准备金率的上调是基于国内外大经济环境做出,在不同程度上对国内各行业产生影响,具体到房地产行业主要表现为开发商银行融资难度加大,购房者通过银行按揭购房也增加难度,对大部分的投资购房者具有很大的抑制作用。
应对策略:
面对越来越大的资金压力,项目在销售策略上要随之改变,采用“短、平、快”策略快速回流资金,避免资金链断裂,造成资金上的压力。
政策研究
新“国八条”
政策分析:
新“国八条”被称为最为严厉,但是存在着中央与地方利益的矛盾,主要针对一线房价上涨过快城市,对二三线城市在限购方面没有实质意义的调控作用,在近几个月的实施情况看并不理想。政策的实施这也促使一部分开发商抢占二三线或是四线城市市场。同时我们也看到,本轮调控重点是打压投机、投资性需求,而且主要针对住房市场,商业市场没有触及。
应对策略:
发挥本地资源优势,争取政府支持力度,避免与大型开发商短兵相接,寻求差异化竞争。
政策研究
房产税
政策分析:
在房产税酝酿初期业内评论不一,未来推广的可能性不大,影响到二三线城市的可能也比较小。房产税也是国家抑制房价上涨过快,打击投机投资行为的一种方法。
政策研究
一房一价
政策分析:
一房一价措施是在国八条没有产生明显效果情况下的补充措施,抑制开发商随意涨价。如果国家执行力度加大、加严,对开发商非常不利。
应对策略:
房产税对县级城市并无影响
推售节奏上少量多次;制定合理价格范围,减少变更。
国家出台相关新政旨在限制房价过快上涨,减少房地产泡沫,规范房地产市场,促进其良性健康发展。临邑县城处于房地产的末级城市,整个市场处于起步阶段,需求比较旺盛,整体均价较低,且稳定上涨。
对于房地产调控新政德州市政府以及临邑县政府尚未出台具体的地方调控政策跟随。
目前,临邑县银行机构执行首套购房客户首付3成及以上;二套房首付款不低于5成,利率不低于基准利率的13>.1倍,最近,部分地区上调首付比例,在临邑还没与执行。
调控之于临邑
小结:对于房地产调控新政德州市政府以及临邑县政府尚未出台具体的地方调控政策跟随。临邑不在重点调控范围之内;德州市与临邑政府没有出台调控政策对于该地开发企业是一大利好,但仍须克服银行贷款解决资金问题,总结来说,在宏观政策调控下临邑市场威胁未除,机会尚存。
政策研究
威胁未除:
房地产市场宏观调控逐渐从严,限购更严格、范围不断扩大;
调控政策组合与叠加措施,短时间内效果突显;
多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年。
机会尚存:
临邑不在重点调控范围之内;
宏观政策对首次置业的影响不大;
目前临邑县作为不限购地区,将吸引限购地区需求流入;
德州市与临邑政府没有出台调控政策对于该地开发企业是一大利好,但须克服银行贷款解决资金问题;
宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的,临邑县作为4线以下城市受政策影响不会很严重;
政策研究-小结
一、房地产市场整体评述
——我们处在什么样的市场环境中?
政策研究
临邑概况
宏观经济
临邑规划
小结:
临邑县历史悠久,文化底蕴浓厚,对于房地产发展有很大延展空间。资源丰富,特别是石油资源,为经济发展提供充足的动力,间接刺激房地产发展
历史概况
临邑概况
临邑县地处鲁北平原,属于德州市,总面积1016平方公里,人口52万。县城人口仅为5万左右。临邑历代人才辈出,三国时期的祢衡和明末著名书画家、诗文家邢侗诞生于此地,还涌现出盖忠、郭谌、葛守礼、邢慈静、王洽等一批历史名人
临邑县地理位置优越,是山东省进出京津的喉咙之地。是鲁北重要的交通枢纽和商品集散地。104国道和临枣、临南、临武、溶莘、永馆等5条省道贯穿县境,交会于县城;境内公路四通八达,交通十分便利。
临邑县矿产资源丰富,尤其是石油天然气资源,,天然气储量40亿立方米。
一、房地产市场整体评述
——我们处在什么样的市场环境中?
政策研究
临邑概况
宏观经济
临邑规划
全县居民收入和消费水平相对较高,但增长率降低,在岗职工工资收入整体不高且增长缓慢。
临邑经济是一个以能源为支柱产业的经济特征,以能源为产业链,以此为附属的工业、加工、纺织、制造等产业经济