文档介绍：2011年杭州保利江语海项目整合营销策划提报
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项目整合营销策划提报
2011年7>8月3日
简
报
大
纲
前言
市场研究分析
目标客群定位
整合营销策划
销售执行规划
视觉形象应用
前言
承蒙信任,我司非常荣幸地提交《浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目整合营销策略报告》,供贵司决策时鉴!
根据前期工作,我司就浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目进行了专题市场调研,以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析,并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。
《报告》涉及内容包括市场研究分析、目标客群定位、整合营销策划、销售执行规划、视觉形象应用五大板块。
但由于时间和资料的限制,未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内,本公司希望在后续工作中,凭借贵司的信任支持和双方务实求是的基础上,使本案更加完善,以达到使项目销售执行工作顺利完成的目的。
我司诚意希望能与贵司携手,通过双方的共同努力就浙江省杭州市“保利·江语海”房地产项目操作达致圆满成功。
简报思索(以销售为结果导向)
他们是真正的社会财富阶层
他们未必都是杭州人
他们大都是二次置业且个性独立
强化“保利”与“江语海”的品牌优势
差异化营销推广强势突围
高端数据库复合营销精准锁定目标客源
全程整合体验式营销营造良好口碑效应
高规格的案场接待让他们感受尊贵
产品体验结合独到人文让他们认同价值
多重现场促销组合让他们感觉实惠
限购限贷的大势下谁来买江语海别墅
如何吸引目标客户关注江语海别墅
如何促使目标客户购买江语海别墅
市场研究分析
目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个,分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。
随着时间的推移,市场对调控政策有所消化,但调查表明限贷和限购政策对市场的影响效力依然持续。鉴于目前房价尚未真正松动,限贷和限购政策也不会放松,以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。
购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示,%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用。我们认为保障房开工不足是导致购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外,由于各地房价控制目标均参考GDP 或人均可支配收入增速,实为变相涨价令,%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而,“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位,也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。
限贷政策
限购政策
限价政策
保障房政策
政策持续收紧,限贷、限购影响大。
政策背景
,环比增长3%,,环比增加73%,供过于求的矛盾加剧。
6月杭州全市商品住宅成交均价22239元/平米,环比下降3%,价格体系已经以区域为单位有所松动。
市场供过于求明显, 整体成交量趋稳,成交均价出现小幅下滑。
供求表现
价格表现
市场表现
销售排行
名称
区域
成交面积(㎡)
成交套数(套)
成交金额(亿元)
成交均价(元/㎡)
套均面积(㎡)
中海世茂·寰宇天下
滨江区
17356
82
26552
212
德信·中外公寓
下沙区
16972
179
15143
95
野风·启城
余杭区
7623
83
8037
92
金地·自在城
西湖区
7413
78
19442
95
金成·庭院深深
余杭区
6039
72
11991
84
金帝·海珀华庭
余杭区
5625
54
9586
104
东海·闲湖城
余杭区
5497
51
10661
108
万科·西溪蝶园
西湖区
5120
35
27457
146
保利·香槟国际
拱墅区
4759
37
23417
129
中海·紫藤苑
西湖区
4646
49
14931
95
2011年7月份,杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅新增供应量为2873套,环比下降58%;共成交1918套,环比下降31%,同比下降41%;成交均价为17555元/平米,%,%。
从各区域成交来看,2011年7月份,余杭区依然居首,共成交851套,,占总