文档介绍：2011年盐城市金辉城营销策划建议
2011年盐城市金辉城营销策划建议
南京中原地产
2011年5月
新政走势分析及预判
房地产新政走势分析
新国八条政策解析
未来走势预测
本部分数据来源:南京中原DRC监测数据
房地产新政走势解析
2010年是中国楼市的调控年,抑制性的政策频繁出台。但市场并没有出现政府预料中的走势。2010年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩,但多数城市房价仍在快速上涨中。
新政的压力之下,各大中城市的成交量出现了明显的萎缩,但价格依然坚挺保持快速上涨。
房地产新政走势解析
各个大中城市的房价并没有出现预料之中的下跌,甚至在下半年个别城市还出现上涨的态势。这使得政府近一年的楼市调控陷入僵局,因此政府在2011年初出台更加严厉的第三轮调控以抑制房价上涨。
各个城市房价的快速上涨使得前两轮调控彻底落空,因此在2011年伊始政府出台更加严厉的“新国八条”
“新国八条”政策解读
第三轮调控明显是前两次调控的升级版,不但在金融领域出台“限贷”、收紧银根、加息等手段调控楼市,而且还通过行政手段限制购房者购房,楼市调控前所未有的严厉。
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2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了8项调控措施(简称“国八条”)。此次推出的“国八条”,可视为2010年两次调控政策的延续,各界猜测已久的“第三轮调控”终于来临。而涉及范围更广、程度更为严格的全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。
“新国八条”政策解读
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【中原观点一】 2011年政策出台时点提前
通过对比分析历年房地产调控政策可以看出,房地产政策一般在春节后的两会前后出台,但本轮调控是在前两轮严政的前提下,于春节前一周出台,实属少见。究其原因,第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。新政的提前出台,对各界期望较大的年后小阳春将造成不小的打击。
需求加速释放年末楼市强劲反弹—中原地产-二手住宅市场月报【2010年12月】
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从去年以来的调控历程来看,调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短,“二次调控”距“第一次调控”5个月时间,而本轮调控距离上次调控出台仅4个月时间,时间间距更短。
但本轮调控政策内容和前两次相比,政策严厉程度更大、涉及范围更广,预计对市场影响持续时间将更长。
“新国八条”政策解读
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【中原观点二】新招叠出旧式再度升级
本轮调控政策和前两轮相比,在各项政策升级加强的情况下,政策新招亦不断推出。
本轮调控政策有以下三方面为首次提出:
(1)首次要求地方政府公布调控目标,提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。中央政府把调控的目标再次踢给了地方政府,各地根据各自情况制定目标,并制定后续的各项细则。
(2)首次规定须说明拍地资金来源,加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对企业的资金要求大大提高。
(3)保障房覆盖范围首次扩大到“建制镇”。然而,在保障房供应总量没有增加的情况下,保障房覆盖范围的扩大,那么原来城市的保障房建设将存在被压缩的可能性。后期,保障房供应总量是否会在1000万套的基础上增加,仍有待观察。
“新国八条”政策解读
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【中原观点二】新招叠出旧式再度升级
同时,为抑制需求、打击投机,针对消费者购买行为的政策大大加强。
如(1)二套房首付比例提至6成;
(2)购买不足5年住房转手全额征税;
(3)“限购令”推向全国,居民将不得购买第三套房。
“新国八条”政策解读
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【中原观点三】限购升级成交或陷低
新政提出全国范围内统一的限购令标准,使限购令在范围上更广,在程度上更为严格。
(1)限购令扩展至全国范围
自去年由北京最早实行的“限购”政策已经在全国20多个城市实施。本次从“房价上涨过快的城市”扩展到“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”。目前来看这些城市中很大部分已实行限购,预计后市仍将有较多的城市加入限购行列。但是限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。
(2)限购令扩展至存量房,停购第三套住房
目前已出台限购令的城市,限购细则大多为不考虑存量的基础上可再新购一套住房。而此次限购令考虑了存量房,规定当地户籍居民停购第三套