文档介绍：目 录
一、土地一级开发的看法 3
二、土地一级开发的实施方法 3
三、土地一级开发本钱和收益 4
四、一级开发的土地范畴 4
五、一级开发涉及政府职能部分 4
六、一级开发土地进入公然市场生意业务的审查内容 5
七、土地一级开发一般事情步伐（拜见附图1） 6
步伐一：确定土地一级开发项目 6
步伐二：确定一级开发单位 6
步伐三：治理建立意见（凭据联席会要求治理） 7
步伐四：治理交通评价文件审批（凭据联席会要求治理） 7
步伐五: 治理古树处理惩罚意见（凭据联席会要求治理） 7
步伐六: 治理文物掩护意见（凭据联席会要去治理） 9
步伐七: 治理情况评价文件审批（凭据联席会要求治理） 9
步伐八:治理筹划意见书 10
步伐九：治理土地一级项目开发项目批准 11
步伐十：取得征地批复(实施征地) 12
步伐十一：治理拆迁许可证（实施拆迁） 13
步伐十二：体例市政底子设施实施方案 14
步伐十三：组织验收，评估土地本钱 14
步伐十四：纳入土地储备库或直接入市生意业务 14
八、授权委托的一级开发项目步伐（拜见附图2） 15
步伐一：确定土地一级开发项目 15
步伐二：取得市土地储备联席会心见 16
步伐三：签订土地一级开发条约 16
步伐四：治理建立项目用地预审 16
九、切合458号文的一级开发项目步伐（拜见附图3） 17
步伐一：取得市联席聚会会议准许继承治理前期事情的意见 18
步伐二：治理建立项目用地预审 18
一、土地一级开发的看法
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构大概委托具备开发资质的房地产企业凭据土地利用总体筹划、都市总体筹划及控制性详细筹划和年度土地储备开发筹划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政门路等底子设施建立的行为。
对存量国有建立用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政底子设施建立等；对征用农村团体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政底子设施建立等。
二、土地一级开发的实施方法
凭据一级开发实施主体的差别，可以分为以下三种方法：
1、政府下属的土地储备机构直接卖力一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方法选择开发企业卖力具体治理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市生意业务的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业卖力筹措资金、治理筹划、项目批准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。在选择企业的方法上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的步伐。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发治理有限公司，向阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。
对付切合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建立单位继承完成一级开发事情，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。
3、对付部分具备条件的国有产业用地，由原用地方（工场）组织搬家，到达三通一平后直接入市生意业务。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
本陈诉主要针对第二种方法，即委托开发企业实施一级开发，包罗招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。
三、土地一级开发本钱和收益
本钱组成：
1、征地、拆迁赔偿及有关税费；
2、收购、收回和置换历程中产生的有关赔偿用度；
3、市政底子设施建立有关用度；
4、招标、拍卖和挂牌生意业务中产生的用度；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供给历程中产生的审计、律师、工程监理等用度，不可预见费及经同级财务和土田主管部分批准的其它支出。
收益：
委托开发企业卖力一级开发具体治理的，开发企业的治理费不高于一级开发本钱的2%，主体照旧土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计本钱的8%，主体是企业。
对付招标项目，本钱组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
四、一级开发的土地范畴
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方法储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改革或其他成片开发，需转让土地使用权的；
3、企业改制、破产、吞并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、相助开发房地产的；
4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
5、政府规定的其他土地使用权生意业务；
6、委托人委托生意业务市场进行公然生意业务的其他土地使用权生意业务。
五、一级开发涉及政府