文档介绍：[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
篇一 : 土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析
三、土地增值税清算案例分析
（一）北京市东城区某房地产开发企业土地增值税清算案例分析
北京市东城区某房地产开发投资建设“东园小区”项目，在7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。[]税务部门对该企业所提供相关清算项目资料进行了验收，尤其是对《土地增值税清算鉴证汇报》（以下简称《鉴证汇报》）中内容和格式进行了关键查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在企业提交“东园小区”项目《鉴证汇报》中披露具体情况以下：
第一，整体项目情况介绍
，是经北京市发展计划委员会于2月以（）231号文件同意投资开发项目标，座落于东城区XX号，计划同意总占地面积80,000平方米。该单位在3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
，于5月开始对商品房进行预销售，依据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证实为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其它不可出售自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩下未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发“北京市建设工程质量合格证书”。
：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，，，所以根据一般标准住宅三个条件标准，已出售120,000平方米商品住宅，能够享受一般标准住宅优惠政策。
：160,000/200,000=80﹪。
第二，取得收入情况说明
该单在5月开始预销售东园小区房屋，截止到5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取，不包含在转让房地产收入中。
第三，扣除项目情况说明
,200,000元。
单位提供“x号土地出让协议”及京房地［地］字X号地价缴款证实，“东园小区”
土地增值税清算 土地增值税清算案例分析
项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元（不含公共配套设施政府赠予占地面积）。()
该项目此次清税应扣除取得土地使用权所支付金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法：
（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；
（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。
经鉴证该单位提供工程预算及结算明细资料相关凭证，截止5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目此次清税应扣除房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：
（1）土地拆迁及赔偿费：39,700,000元。（2）前期工程费：115,070,700元。（3）建筑安装工程费:290,000,000元。（4）基础设施费：1,586,000元。（5）公共配套设施费：27，942，700元。（6）开发间接费:19,300,600元。（开发成本具体内容、数据起源见《鉴证汇报》相关表格）
分摊扣除金额计算过程为：
①土地拆迁及赔偿费39,700,000元 前期工程费115,070，700元 建筑安装工程290,000,000元 基础设施费1,586，000元 开发间接费19,300,600