文档介绍：2020年4月16日
江苏农业科技国际交流中心
项目前期定位报告
2020年4月16日
——地块规整、路网成型
区位
地块地貌
• 地块位于河西新城CBD西侧，奥体中心西南方
地块成比较规则的西南、东北向长方形
（地块区位图）
东西向约168米，南北向约203米
U前地表无建筑物，场地比较平整
四周路网已经成型
（地块俯瞰图）
（地块现状〉
• 位于地铁一号线奥体中心站与元通站之间
东至■上新河路西侧
南至■■纬九路北侧
西至■滨江大道东侧
北至■碧瑶花园南侧
2020年4月16日
——城市资源环境初步成型
周边环境资源
交通：公交7路、126路、134路
地铁一号线：奥体中心站、元通站
・酒店：金陵滨江（五星） 仁恒•辉盛阁（五星） 联强国际（五星\办公） 金奥大厦（五星\办公） 世茂凯悦酒店（超五星、在建） 金梦都宾馆等
住宅区：金马郦城、碧瑶花园、滨江奥城、
・医疗：明基医院
•市政配套：滨江公园、奥体中心、绿博园
・人文教育：南京外校河西分校、骊城小学 艺兰斋、金陵图书馆等
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Planning Drawing of Education of Nanjing Jiany
2020年4月16日
1-2项目经济技术指标分析一新城节点性建筑综合体
基本指标
用地面积：34100m2 （）
容积率：
总建面积：47900 nV
建筑密度：＜35%
绿地率：＞30%
建筑高度：v35米（可调整至40米）
规划要求
规划建筑位于纬九路商业休闲区（轴线）的西端，是新城区卡 定意图区（即新城核心、CBD）的重要节点；
用地规划范围内允许布置江苏省农业科技国际交流中心、农』 科技展示、办公及相关的配套设施；
各物业体董分布曲
现有方案分析
• 项U在市政规划上属于河西新城的重要节点;
• 、商业、 等五种类型，作为新城节点性建筑综合体，将 发展成为依附于CBD的一个城市功能体。
（数据來源：由甲方
——酒店物业盈利模式
可供嘉胜集团持有产权的物业约40600m2,以酒店、公寓和少量商 业三类组成。
・ 开发模式研判:
酒丿占、公寓、商业以及代建的展馆、办公物业形成一个建筑群落， 可归类为复合地产开发业态中的酒店地产模式。
• 研究重点:
酒丿占地产是不同利益主体相结合的产物，因此在开发、销售、投资 回报、运营等模式设计•上必须顾及开发商、酒丿占管理方、业主等各 利益主体平衡机制的设计非，其均衡点在于酒丿占的长期稳定经营。
本次研究的重点将是适合本案的物业定位/盈利模式是什么？
——现金流、长线投资、
• 开辟地产资本新的增长空间。与住宅地产的一次性购 买不同，通过投资开发、运营酒丿占地产，沉淀资金、 作长线投资，为企业不断带来现金流，享受土地持续 升值收益。
• 群落式开发形成产业共生关系。山于本案物业除了单 体酒店之外，还有展馆、办公、商业、公寓等物业， 形成一个建筑群落，将来可能形成良性互动：周围建 筑向酒丿占输送稳定客源，而酒丿占乂为周禺建筑提升物 业价值。
• 合理规避税收负担匚利用酒店，将企业所得转化为固 定资产投资，享受财务杠杆和合理避税的益处。
• 酒店为持有型物业，能成为融资工具。通过银行抵押
贷款、REITs（房地产投资信托基金）等融资形式，支持 企业其他项U开发。
「案例： 、|
；开元旅业集团300多亩千岛湖项LI—山一座五星级；
i酒店和88栋别墅组成。 |
江苏农业科技国际交流中
项目前期定位报
2020年4月16日
合理避税和融资工具
地产升值
新产业增长空间
产业共生
合理避税
长线投资
稳定现金流
抵押贷款工具
亿囲
2020年4月16日
——S:具备高品质物业基础
优势(Strength)
・ 建筑综合体规划有利于共生经济发展，使得各 种物业能够共生共荣；
• ：规划、施丄易于实现，从而 降低建设成本；
• 交通便捷：地铁时代的到来对于区域距离产生 的弱化效应；
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