文档介绍：2012年6月万科上海铜山街项目产品定位
万科铜山街项
目
产品定
位研究
一、地块价值研判
城市价值
——
地段
城市快速道路
浦东
大道
——
双向
6
车道
昌邑
路
——
双向
3
车道
轨道交
通
14
号线(江桥
——
金桥开发区),
2016
年通车
18
号线(场北路
——
航头),
2020
年通车
双轨交汇,
5
分钟直达陆家嘴
昌邑路
浦东大道
城市价值
——
交通
城市价值
——
周边现状
周边开发时间早,老式小区略显凌乱
本案地
处浦东
滨
江
沿线,与杨浦区隔江相望
,可观黄浦江景观;
但非
一线江景
地
段,未来景观价值受限
城市价值
——
景
观
城市价值
——
规划
依
托陆家嘴,浦东滨江“两翼齐飞”
浦东核心区唯一一块大面积开发的区域
南翼
——
商业办公、文化娱乐为
主导
北翼
——
以
居住、旅游、生态休闲为主要
诉
求
E8E10
地块规划总建筑面积约
297
万平方米,新增
196
万平方米,新增部分中住宅约
83
万平方米,公共设施约
110
万平方米
陆家嘴
城市价值
——
规划
万科两项目及中粮地块之间的联动效应将使区域获得更高的市场认知
城市价
值总结
滨江价值
——
现状
滨江价值
——
景观面分析
陆家嘴滨江:
景观
——
正对外滩万国建筑群
黄浦滨江:
景观
——
陆家嘴
+
浦东滨江绿地
卢湾滨江:
景观
——
正对世博园区
徐汇滨江:
景
观
——
斜看世博园区
+
后滩公园
北外滩滨江:
景观
——
陆家嘴
塘桥滨江:
景观
——
董家渡地区
东外滩滨江:
本案:
景观
——
杨树浦路地区
滨江价值
——
本案未来景观面
随着“渔人码头”工程的建设,本案未来景观面将
逐步提升
现状
未来
渔人码头
规划
本案所处
区位是:
上海滨江带上最适宜居住的区域
滨江价值
——
开发能级分析
滨江价值小结
现状:非一线临江,对岸无景观面
未来:上海滨江带上最适宜居住区域,中高楼层观景可达二级景观
自身属性:
项目周边城市道路环境等较差,板块知名度未打开,豪宅概念未成形,无法产生溢价
可与周边中粮项目联合打造板块知名度,形成北外滩豪宅领跑者的概念。
政府规划落地:
北外滩形成居住、旅游、生态休闲为主要诉求的开发趋势
渔人码头,北外滩国际航运服务集聚区等落地后,本案的滨江景观带将获得极大提升,并产生溢价
地块价值研判
开发潜力巨大,具备与塘
桥滨江同样
的豪宅板块属性
二、项目开发方向思考
市场机会点分析
滨江豪宅项目产品面积段
配比
以
140-180
㎡以及
250-300㎡
为主力
面积段机会点
面积段机会点
180
㎡以下中小户型去化能力强,尤以
90-140
㎡面积段更甚
;
大户型中
250-300
㎡及
350-450
㎡面积段具有更好的销量。
总价段机会点
主力:总价
1400-2000
万,面积
240-280
㎡
小面积:总价
800-1400
万,面积
120-200
㎡
大面积:总价
2600-3500
万,面积
300-420
㎡
后续新推项目分析
滨江豪宅特点分
析
极品豪宅
——
一线江景,户型舒适,装修奢华
代表楼盘:汤臣一品、世茂
5
号
臻品豪宅
——
二线江景,户型适中
代表楼盘:华润外滩九里、绿城黄浦湾
精品豪宅
——
非传统滨江地带,依靠强有力的产品力吸引客户
代表楼盘:海珀旭晖、尚海湾豪庭
滨江豪宅特点分析
——
极品豪宅
特征概括
景观地段资源:陆家嘴核心区,正外滩,一线绝版顶级滨江
立面设计:
顶级定制石材
和幕墙为主,