文档介绍：房地产营销策划与
代理方案
七星佳园项目营销策划报告
第一部分项目研究背景
为准确市场定位，我们对七星佳园项目进行了前期的市场调
研。根据该项调研性质，我们采用是实地考察与相关人员访谈相结
合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查
过程并形成结论，一起达到如下目标：
了解黄骅港地产市场的整体状况及变动趋势 ；
了解黄骅港住宅市场产品设计的发展趋势
了解市场的分布情况及客户群体构成情况
掌握七星佳园项目所处的地块基本特征
掌握七星佳园项目周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼
盘的基本情况
明确七星佳园项目与周边主要竞争对手楼盘以及其余快去的
优势、劣势所在
掌握目标群体及业内专业人士对项目的初步认识
明确七星佳园项目构建有事的市场机会及企业机会
提出七星佳园项目的市场定位 (包括项目定位、目标客户定
位等)的若干思路
提出七星佳园项目在后期产品包装设计中的若干思路
提出七星佳园项目的项目营销及推广思路
第二部分市场情况分析
当前黄骅港开发区人口近 3万人，至2020年发展到20万人。
随着人口的增加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市发展 的需要；黄骅港开发区处于城市开发初期 ，未来土地供应量大，可开
发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属于空地，区域内道路平整 未来两年房地产将成为”城市发展”带动的”竞争产业” ；主要的
住宅房地产开发集中在海防路以西 ，土地的未来升值潜力要优于海
防路东侧地块，项目的可操性很大。
黄骅港开发区房地产市场主要特征 ：
政策支持明晰、土地集中放量
投资客群信心充分
企事业单位集资楼占据市场一定份额
商品房市场初现、圈地待建特征明晰
黄骅港开发区基础设施建设步伐加快
市场情况分析
港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅发展的重视程度不高，意 将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用 地。
市场供应状况分析
供应量持续放大
今年投放市场楼盘特点 集资房、福利房、商品房持续建设 ，以高层为主，
价格持续走高。
市场需求状况分析
住宅需求分析，随着港口的不断发展，港口市场还有很大发展 空间
住宅基本特征分析，二居及小三居更适合市民需求
市场前景预测
宏观经济环境以及政策性方面看 ，今后5~以至更长时期，港口经济
将会保持周速增长。
第三部分区域市场分析
一、 区域环境简介
海兴县柴元仓储物流项目、七星佳园商业服务项目是海兴县
人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点项目之一 ，是集酒
店、商业街、居住、临港仓储物流等项目于一体的综合性建筑群 体。
项目用地位于渤海新区规划中的商业商务中心区 ，现属海兴县临港
开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速 2公里，距渤海新区1公 里，距在建中的净水湖公园 ;南至沿海高速(环城高速)出口
;;西面与入海河相距 ；
二、 区域楼市分析
项目建设区域内无在建楼盘
三、周边竞争项目市场调研分析
本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标 ，并以此界定不同
市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提 供更可靠的评估和决策基准。
1、位置及配套分析
项目名称
位置
交通状况
周边配套
金龙渤海新城
海员俱乐部南
公交直达
实验小学、港口 中学、港口医院1 公里、毗邻海员 俱乐部
海天雅居
海员俱乐部南
公交直达
实验小学、港口 中学、港口医院1 公里、毗邻海员 俱乐部
本案
海防路新村大桥
南
公交暂无
周围无建成项目， 医疗、教育、商 业设施相对匮乏
分析：金龙与海天雅居地处已建设成型规划区内 ，交通便利，临近中
小学校，体量较大，占据相当大的销售优势，特别渤海新城项目更是 港口市场价格操控者。
2、整体规划分析
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
建筑特色设计
金龙渤海新城
199301
228441
小高层、别
墅、多层综合
住宅，整体容
积率较低
海天雅居
100000
100000
高层建筑为 主,围合式布 局，借助金龙 景观,无自主 特色
本案
14834
83775
围合式住宅， 其它待定
整体规划分析：
3、园林景观设计及绿化率分析
项目名称
景观设计特点
绿化率
金龙渤海新城
内有环形人造湖，设计大
片绿地，景色优美
35%
海天雅居
台地式景观
44%
本案
商务区划明显，采取四合 院布局，兼有占典气息
40%以上