文档介绍：地产营销策划成功案例
一 前言：营销理由 传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而 商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度 量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解 一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者 能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销 概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的 Utility ，所谓 Utility 是指商品的服务带给人们的效用， 或说好处。 而这个效用的评价标准 是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为 米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于 认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销 概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多 的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、 破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。
二 促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅 在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么， 就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期 的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思 维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、 标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发， 连点成面，面面俱到 ; 多线共拉，布线为网，一网打尽。
（一）立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与 愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想 急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了 一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高 档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。 在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面） ，倒也可以 在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加 快资金的运转速度。所以，我们应当调整思路，改变策略，在不“变”中求 “变” ：“千变万化”（营销手段方面） ，采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化， 供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租 出去; 然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高 投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出， 我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房 价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢？
确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可 以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资 金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外， 本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山 的启动及招商成绩