文档介绍：《私募基金备案须知》强调私募基金的本质系“投资”而非借贷。2018年2月12日之后，底层资产涉及“借贷性质的资产或其收（受）益权”均不能通过备案，如基金产品直接受让债权或债权收益权、受让小额贷款公司对第三方的债权或债权收益权、受让保理公司的债权或债权收益权。
目前备案的产品均强调底层资产的清晰。对于股权类的管理人而言，正常的股权投资基金产品、并购基金产品能正常备案。但因目前对地产企业的监管形势，若资金用途为支付土地款的，在备案时相对敏感。
对于其他类管理人而言，在《私募基金备案须知》发布后，只要底层资产不涉及借贷的资产或其收（受）益权，其他收益权类的产品（如股权收益权、不良资产收益权、票据收益权、应收账款收益权、融资租赁收益权、物业收益权等）、基础设施建设、供应链、影视文化等均有大量通过备案的案例，特别是目前融资租赁收益权类的产品受到热捧。但需注意的是，底层资产涉及不良资产的，需提供资料证明该资产确系不良，说明资产的获得途径、处置方式等；底层资产涉及应收账款及其收（受）益权的，需确保底层资产的真实性、并在征信中心转让的登记。
对于类REITs产品，因该类产品私募基金管理人可作为“通道”的角色，并可直接进行“股加债”投资，这类产品未来亦有可能有所发展。
本篇将从当前监管视角，对私募基金几个热点问题，如股加债产品、债转股/可转债基金、类REITs与私募基金、收益权类基金产品、并购基金等进行简要介绍。文中所述内容均系笔者对行业实操以及研讨内容的相关总结，仅供参考，不足之处，欢迎批评指正。
一、私募基金产品设计核心注意要点及当前不予备案的产品类型
：以商业物业或公寓、工业、酒店办公楼、文旅项目、城市更新/三旧改造、棚户区改造、基础设施建设、产业综合园项目、物流地产、长租公寓、股权投资的方式对非热点城市房地产项目投资；类REITs；非借贷类的应收账款、融资租赁、供应链、收益权（租金收益权、物业收益权、项目收益权、票据收益权、不良资产收益权）等产品在符合监管要求下，均可备案。底层资产系小贷、保理、借贷或其收益权则禁止。
：对于地产企业而言，违反4号规范的土地款、首付贷、补充流动资金等受限；用于一级土地开发、支付拆补款、清租、土地整理、开发建设资金、建设和内部装修等不受限。
：纯债禁止（与私募基金投资本质相违背）；股权投资（直接/间接）、债转股、股加债（类REITs产品中不受限）、明股实债（存在合规性问题）。
二、2018年私募基金发展趋势及设想
因私募基金的本质系投资而非借贷，在产品备案时，底层资产清晰且不涉及借贷类性质，不违反《私募基金备案须知》及4号规范等监管要求，产品仍可以正常备案。笔者判断，2018年其他类管理人备案的收益权类产品数量将会大幅度上升；部分私募基金管理人亦有可能参与类REITs产品。
一般而言，通过股权投资方式获得标的资产具体有两种模式，即基金直接对项目公司进行股权投资（增资扩股或股权受让）或通过SPV、其他通道（如基金/信托计划/资管计划）间接实现对项目公司的股权投资（如下图所示）。通过其他通道（基金/信托计划/资管计划）间接对项目公司股权投资的方式，在产品备案时通常备案为股权类FOF基金。
对比基金直接投资以及通过基金投资SPV间接投资两种方式在基金退出时所产生的税费，可以得到如下结论：
目前备案通过的收益权类产品主要有融资租赁资产收益权、物业收益权、租金收益权、经营收益权、应收账款收益权、票据收益权、股权收益权等。收益权类产品未来可能成为其他类管理人发展的重点。

需注意的是，该类产品备案的核心原则是底层资产要清晰，不得为借贷性质的资产。

（1）票据收益权
票据收益权的产品通常有两种模式，一种即在持票企业将收益权转让给基金的同时约定回购票据收益权，如此锁定还款来源；另一种即将持票企业对票据收益权的回购作为担保措施。
①风控措施
：在人民银行电子汇票系统办妥质押手续；
；
。
②退出方式
，资金直接支付至基金监管账户用于基金本金的支付；
，收益来源于其日常经营收入。
（2）融资租赁收益权
从分类而言，融资租赁分为直租与售后回租两种。
①直租系出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。直租产品的基本模式如下：
《租赁物买卖合同》/《采购协议》；
《融资租赁合同》，并将